7. Призначення. У даному випадку не враховується (так як у всіх об'єктів однакові умови по даному параметру).
8. Стан об'єкта. Поправки вводилися на підставі Шкали експертних оцінок, розробленої МИПК Російської економічної академією ім. Г.В. Плеханова. Фізичний знос був визначений в рамках витратного підходу у розмірі 13%, отже, технічний стан об'єкта оцінки є «хорошим».
Введення коригування на стан об'єктів
Оцінка технічного стану аналогаФізіческій знос,% Середнє значення зносу аналога,% Коригування на стан об'ектаОтлічное0-950,75Очень хорошее10-19150,85Хорошее20-39301Удовлетворительное40-60501,2Неудовлетворительное61-80701,4Аварийное81-100901,6
. Інженерні комунікації. До оцінюваному будівлі і до будівель, прийнятим в якості його аналогів, підведені інженерні комунікації, відмінностей по даному параметру між об'єктами немає.
. Коригування на ціну пропозиції (коригування на вторговування). Дане коректування відображає той факт, що при визначенні ціни об'єктів, виставлених на продаж, враховується думка тільки однієї із зацікавлених сторін - продавця. Поправка на торг враховує різницю між ціною пропозиції та ціною угоди, яка утворюється в процесі переговорів між покупцем і продавцем. Знижка на торг залежить від обсягів і активності відповідного сегмента ринку. Чим менше активність ринку, тим більше може бути знижка на торг. Але в більшості випадків вона не перевищує 10% для житлових об'єктів і 15 ... 20% для об'єктів комерційної та промислової нерухомості та земельних ділянок. У період істотного (більш 2 ... 3% на місяць) зростання цін на об'єкти нерухомості якого-небудь сегменту знижку на торг застосовувати не слід. Згідно з аналізом, проведеним російської аудиторсько-консалтинговою компанією ТОВ «ФБК».
Рекомендовані значення знижки на торг,%.
Чисельність населеного пункту, тис. чел.Жілая недвіжімостьКоммерческая недвіжімостьПромишленная та складська недвіжімостьЗемельние участкіДо 2506797Свише 250 до 5004575Свише 5002353
Оцінювачем була використана коригування на торг в розмірі - 5%.
Після внесення необхідних коригувань у ціни порівнянних об'єктів-аналогів розраховувалося середньоарифметичне значення 1 кв.м. скоригованих цін аналогів і дана величина множилася на площу об'єкта оцінки.
Ринкова вартість Об'єкту оцінки, отримана за допомогою порівняльного підходу, станом на 24 жовтня 2014 становить: 29645 043,20 руб.
. РОЗРАХУНОК ринкової вартості об'єкта оцінки дохідним підходом
8.1 ОПИС МЕТОДИКИ ОЦІНКИ
Дохідний підхід з погляду доходу являє собою процедуру оцінки вартості, виходячи з того принципу, що вартість об'єкта оцінки безпосередньо пов'язана з поточною вартістю всіх майбутніх чистих доходів, які принесе даний об'єкт. Іншими словами, інвестор набуває приносить дохід об'єкт на сьогоднішні гроші в обмін на право отримувати в майбутньому дохід від її комерційної експлуатації (наприклад, від здачі в оренду) і від подальшого продажу.
Основні етапи процедури оцінки при даному підході:
. Оцінка потенційного валового доходу на основі аналізу поточних орендних ставок і тарифів на ринку для порівнянних об'єктів.
. Оцінка втрат від неповного завантаження (здачі в оренду і не стягнутих орендних платежів) на основі аналізу ринку, характеру його динаміки стосовно до оцінюваного майновому комплексу. Розрахована таким чином величина віднімається з валового доходу і визначається дійсний валовий дохід.
. Розрахунок витрат по експлуатації оцінюваного об'єкта грунтується на аналізі фактичних витрат по утриманню і/або типових витрат на даному ринку. У статті витрат включаються тільки відрахування, пов'язані безпосередньо до експлуатації власності, і не включаються іпотечні платежі, відсотки і амортизаційні відрахування. Величина витрат віднімається з дійсного валового доходу і виходить величина чістого операційного доходу.
. Перерахунок чистого операційного доходу в поточну вартість об'єкта. Існує два методи перерахунку чистого доходу в поточну вартість: метод прямої капіталізації і аналіз дисконтованого грошового потоку.
Метод прямої капіталізації найбільш застосовний до об'єктів, що приносить дохід, зі стабільними передбачуваними сумами доходів і витрат.
Метод дисконтування грошових надходжень більш застосовний до приносить дохід об'єктів, що мають нестабільні потоки доходів і витрат.
Враховуючи, що об'єкт оцінки не вимагає проведення капітальних ремонтних робіт ...
