протягом кредитного терміну виплачуються відсотки і частково погашається борг, а в кінці терміну вноситься частина боргу;
. кредит, при якому після закінчення терміну виплачується вся сума кредиту і нарахований складний відсоток.
Проблеми застосування кредиту з «кульовими» виплатами в Росії:
. підвищений ризик безповоротності кредиту (кредитний ризик);
. ризик зміни вартості застави.
Для країн з високою інфляцій були розроблені індексовані інструменти іпотечного кредитування.
Кредит з індексацією боргу - кредит, при якому відбувається коригування непогашеної суми боргу на основі обраного індексу.
В якості індексів можуть виступати ті ж індекси, які були перераховані для кредиту зі змінною ставкою. Дані індекси дозволяють виробляти погашення кредиту однаковими платежами в реальні суми при зміні номінальних величин платежів.
Проблеми застосування кредиту з індексацією боргу в Росії:
1. інфляційний ризик повністю падає на позичальника;
2. зростання індексу може випереджати зростання реальних доходів позичальника високий кредитний ризик.
Кредит з подвійною індексацією - кредит, при якому відбувається більш рівномірний розподіл ризиків між позичальником і кредитором. Застосовуються два індекси:
. платежі індексуються по будь-яким показником доходу, забезпечуючи тим самим повернення кредиту і його доступність;
. номінальний непогашений залишок кредиту індексується за індексом, отражающему рівень інфляції (вартість споживчого кошика і т.д.), що дозволяє захистити реальну вартість капіталу кредитора.
Таким чином, в заздалегідь обумовлений час (чим вище інфляція, тим частіше) змінюється номінальна вартість платежів з урахуванням змін в індексі заробітної плати, а номінальна вартість непогашеного залишку боргу змінюється з урахуванням динаміки індексу інфляції.
Різновидом кредиту з подвійною індексацією є кредит з регульованою відстрочкою платежу. Цей інструмент підвищує доступність кредиту, оскільки використовує таку систему платежів, при якій початкова сума виплат відносно низька, а з часом поступово підвищується. Встановлюються дві процентні ставки: платіжна і контрактна. Платіжна процентна ставка постійна протягом усього терміну кредиту і використовується для розрахунку щомісячних платежів позичальника за кредитом. Контрактна процентна ставка - це змінна ставка, встановлювана на основі ринкового фінансового показника й включає маржу банку. У ролі фінансового індексу можуть бути обрані прибутковість по державних цінних паперів, ставка на ринку міжбанківських кредитів або інший показник, що відображає вартість залучення банком фінансових ресурсів для здійснення кредитних операцій. При цьому різниця між сумою заборгованості позичальника та величиною його фактичних виплат регулярно додається до залишку заборгованості за основним боргом.
У Росії більшість кредитів становлять стандартні іпотечні кредити (ануїтетний іпотечний кредит). Існують і кредити зі змінною процентною ставкою, але це скоріше експерименти, ніж якась б не була істотна діяльність.
3.3 Державне регулювання розвитку іпотечного житлового кредиту в Росії
Для становлення іпотечного кредитування в Росії і для нарощування обсягів видачі іпотечних кредитів необхідно, як показує світовий досвід, активна участь держави. Довгий час уряд пасивно спостерігало за станом іпотечного кредиту в Росії. Проявляти ініціативу не отримували підтримки, майже всі інновації, за деяким винятком (програма «Ефект» і ССК), не користувалися популярністю у населення. Обсяги кредитування були незначними. Корінний перелом стався в середині 2000 року, коли президент доручив уряду підготувати програму економічного зростання. Після 7 місяців роботи уряд представив проект зростання 2,5-4% ВНП на рік. Президенту Путіну ці цифри здалися, що не претензійними. Апогеєм даної проблеми стало ультимативну заяву: або готується нова концепція економічного зростання, або деякі члени уряду позбавляються своїх місць. Саме тоді й виник складний і болісний питання про джерела економічного зростання. Міністерство Економічного Розвитку провело детальний і докладний аналіз джерел економічного зростання. На ці дослідження було витрачено понад $ 50 млн., Але, нарешті, стало очевидно, що іпотечне кредитування - це один з найпотужніших джерел економічного зростання. Фактично це подію можна вважати переломним, для активного розвитку іпотечного кредиту і серйозною інтервенції в цю сферу держави. Все ще існують проблеми, описані в попередньому розділі, але за всіма напрямки ведеться робот...
