операціях.
. Умови фінансування. Продаж об'єктів нерухомості на незвичайних для даного сегмента ринку умовах (бартер, продаж в кредит, тощо) вимагає ретельного аналізу та внесення відповідних поправок до ціни угоди.
. Умови продажу. Даний елемент порівняння дозволяє виключити об'єкти нерухомості з об'єктів порівняння або провести по ним коригування цін продажів при виявленні відхилень від чисто ринкових умов продажу, зумовлює нетиповою мотивацією придбання нерухомості.
. Час продажу. Даний фактор враховує зростання/падіння цін на ринку нерухомості протягом певного часу.
Ці поправки робляться на кумулятивній основі, послідовно, строго в даному порядку, оскільки всі зазначені характеристики взаємопов'язані і впливають один на одного.
Незалежні коригування:
. Місцезнаходження. При відборі об'єктів-аналогів Експерт використовує інформацію територіального ринку нерухомості, до якого належить оцінюваний об'єкт. Поправка на місце розташування необхідна, якщо характеристики місцеположення оцінюваного і порівнянних об'єктів впливають на ціну. Як правило, таке коригування вноситься в тому випадку, якщо об'єкти розташовані в різних районах, однак коливання цін можуть виникати в межах одного району.
. Фізичні характеристики. Якщо попередній елемент порівняння визначає вплив на вартість об'єкта нерухомості зовнішніх факторів, пов'язаних з місцем його розташування, фізичні характеристики визначають корисність (а, отже, і вартість) самого об'єкта нерухомості. Перелік цих характеристик різноманітний. Конкретизація його проводиться Експертом виходячи з його уявлень про найбільш значущих характеристиках для розглянутого об'єкта нерухомості з позиції їх впливу на його вартість. До таких характеристик відносяться: розмір, вид використовуваних будівельних матеріалів, архітектура і дизайнерське оформлення будівлі або споруди, рівень обробки, наявність інженерних комунікацій, наявність ж. д. шляхів і т.д.
. Економічні характеристики. Цей елемент порівняння використовується для оцінки приносять дохід об'єктів нерухомості. До економічних характеристик відносяться ті, які впливають на основні результати використання прибуткової нерухомості: умови і терміни оренди, застосовані знижки до орендної плати і коефіцієнти капіталізації або дисконтування для обчислення орендного доходу і т.д. При цьому тут виключається можливість повторення проведених коригувань на попередньому етапі за елементами порівняння: «вид права на нерухомість», «умови фінансування», «стан ринку».
. Використання. На використання майна впливають зонування й інші обмеження. Якщо має місце відмінність у поточному використанні або в найбільш ефективному використанні порівнянного майна від розглянутого майна, необхідно ретельно вивчити вплив цієї відмінності на вартість. Взагалі кажучи, в порівняльному аналізі слід використовувати тільки об'єкти майна з аналогічним найбільш ефективним використанням.
. Компоненти власності, не пов'язані з нерухомістю. Рухоме майно, інтереси в бізнесі або інші статті, що не становлять рухомого і нерухомого майна, можуть включатися або в ціну угоди, або в інтерес у власності на оцінюване майно. Ці компоненти аналізуються окремо від нерухомості. Типовими прикладами рухомого майна є меблі, пристосування та обладнання.
Всі п'ять незалежних коригувань можна робити в будь-якому порядку, при цьому загальна поправка виходить підсумовуванням, найчастіше у відсотках. Вони також називаються поправками на незалежній основі, так як оцінюють коректувальні характеристики незалежно одна від одної. Потім відсотки (сума) перераховуються в грошові одиниці, використовувані в розрахунках цього сегмента ринку нерухомості.
Якщо елемент об'єкта порівняння перевершує за якістю той же елемент об'єкта оцінки, то робиться понижающая поправка, якщо ж поступається-то вводиться підвищувальна поправка.
Розрізняють відносні (процентні та коефіцієнтний) і абсолютні (грошові) коригування (поправки), які розраховуються одним з п'яти наведених нижче методів:
? Метод аналізу парних продажів. Даний метод дозволяє розрахувати поправку на основі порівняння цін об'єктів, мають задане розбіжність в характеристиках. Парної продажем називається продаж двох об'єктів подібних за параметрами у всьому, крім однієї характеристики, на яку необхідно розрахувати коригування. Передбачається, що розбіжність в характеристиках об'єктів парної продажу призводить до розбіжностей цін угод. Порівняння цін дозволяє розрахувати величину коригування і застосувати її для інших об'єктів конкретного сегмента ринку. Основна вимога до відбору об'єктів парної продажу - приналежність до того ж сегменту ринку, що і оцінювана не...
