+ 11) руб.в год1 559 8287Постоянние витрати , у тому числі: руб.в год1 511 9198Налог на імуществоруб.в рік 1 290 9729Налог на землюруб.в рік 27 06710Расходи на страхованіеруб.в рік 193 88011Переменние витрати, в тому числі руб.в рік 47 90912Расходи на управління (змінні) руб.в год47 90913Прочіе змінні расходируб.в год014ЧОД (5-6) руб.в год8 021 97715Ставка капіталізації% 9,3716Риночная вартість (14/15 * 100) руб.в год75 165925
. 3 Обгрунтування відмови від використання витратного підходу
Для приміщень розрахунок ринкової вартості не проводився через складність точного обліку вкладу в відновну і залишкову вартості вбудованих приміщень фундаменту, перекриттів, даху і т.д. всієї будівлі. Витратний підхід, не може бути застосований. Визначення частки витрат у загальній вартості будівництва будівлі, що припадає на оцінювані вбудовані приміщення призведе до великої похибки при обчисленнях.
Крім цього, застосування даного підходу доцільно в основному для оцінки об'єктів, унікальних за своїм виглядом і призначенням, для яких не існує ринку.
3.4 Визначення підсумкової вартості об'єкта оцінки
Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки вироблялося з позицій порівняльного та дохідного підходів. Оцінка ринкової вартості витратним підходом не застосовувалася.
Т.к. ринкова вартість - характеристика імовірнісна, то найбільш прийнятним є спосіб узгодження результатів, коли для кожного підходу враховується ваговий коефіцієнт, величина якого залежить, на думку оцінювача, від достовірності кожного підходу. Фактори, які впливають на рівень цієї уваги до різних підходів, можуть змінюватися в часі, і тому як застосовувані підходи, так і ваги, що додаються кожному з них, можуть бути різними стосовно оцінки вартості одного й того ж об'єкта в різний час і за різних обставинах.
Всі дані отримані в ході оцінки зводимо воєдино і робимо остаточний висновок. Метою зведення результатів всіх використовуваних підходів є визначення переваг і недоліків кожного з них, і, тим самим, вироблення єдиної вартісної оцінки.
В залежності від цілей оцінки та наявної інформації кожен з використовуваних підходів застосуємо в більшій чи меншій мірі, і дає більш-менш достовірні результати. Для подальшого визначення підсумкової вартості використовуємо метод розподілу вагових коефіцієнтів. Зважування оціночних підходів не є точною наукою і представлено в математичній формі тільки для того, щоб інтерпретувати хід думки оцінювача про те, яку увагу слід приділяти кожному підходу в порівнянні з іншим.
Таблиця 24 - Розрахунок вагових коефіцієнтів кожного підходу.
КрітерііВесовой коефіцієнт для підходу (%) СравнітельнийДоходнийДостоверность інформаціі7030Полнота інформаціі7030Способность враховувати дійсні наміри покупця і продавца5050Способность враховувати кон'юнктуру ринка7030Способность враховувати розмір, місце розташування, прибутковість об'екта7030Допущенія, прийняті в расчетах6535Колічество баллов395205Расчет коефіцієнта? коефіцієнтів/кількість показателейУдельний ваговій показатель65,8334,17
За допомогою застосованих методів оцінки отримані наступні результати занесені в таблицю 25.
Таблиця 25 - Опр?? поділ підсумкової вартості
Найменування подходаСтоімость, руб.Весовой показательУдельний вага результату підходу підсумкової стоімостіСравнітельний69 243 0000,6583- округлено - 0,6645 700 380Доходний75 165 9250,3417- округлено - 0,3425 556 415ЗатратнийНе застосовувався - Ітого71 256795
Таким чином, ринкова вартість об'єкта оцінки станом на дату оцінки становить +71256 795рублей.
Отже, підводячи підсумок проведеної оцінці можна зробити висновок, що процес оцінки об'єктів нерухомості є досить трудомістким, вимагає від оцінювача глибоких знань методології оцінки і практичних навичок застосування цих методик. Також слід зазначити, що процедура оцінки вимагає від виконавця професіоналізму, а також глибоких аналітичних навичок в роботі.
При визначенні вартості об'єкта оцінки, було застосовано два підходи визначення вартості об'єктів (порівняльний, прибутковий).
Таким чином, ринкова вартість об'єкта оцінки, визначена двома підходами становить 71256795 рублів.
Висновок
Усі поставлені завдання даного дипломного проекту на тему: «Управління об'єктом комерційної нерухомості (офісної будівлі) Ленінського району міста Пермі, вулиця Клименка, будинок 1» були вивчені і вирішені.
На підставі проведеного аналізу по г.Перми можна зробити висновок, що ринок комерційної нерухомості стабільно зро...
