регламентації ситуації, що виникає у зв'язку з перетворенням зобов'язальних відносин всередині ЖБК при переході до його членам права власності на квартири.
3.2 Купівля продаж житлового приміщення за допомогою іпотечного житлового кредитування
Структуру договірних зв'язків при іпотечному житловому кредитуванні умовно можна поділити на дві основні групи складових: головні складові структури (базові договірні елементи), до яких відносяться кредитний договір або договір цільової позики, договір іпотеки, договір купівлі-продажу житлового приміщення, похідні складові базових елементів і договори, що утворюють систему рефінансування виданих кредитів. Договір іпотеки, хоч і не є обов'язковою умовою забезпечення основного зобов'язання за загальним правилом, у розглянутій автором темі підлягає безумовному віднесенню до групи головних складових вищевказаної структури з огляду на те, що його наявність - одна з головних ознак поняття іпотечного житлового кредитування.
До похідних складовим структури базових договірних елементів при іпотечному житловому кредитуванні, на нашу думку, повинні бути віднесені ті договірні конструкції, які виконує забезпечувальної-організаційні функції в тому сенсі, що забезпечують дотримання інтересів і прав сторін основних складових структури іпотечного житлового кредитування. До них належать, по-перше, договори майнового страхування закладеного житла, особистого страхування позичальників, страхування ризику відповідальності позичальників перед кредитором за невиконання або неналежне виконання зобов'язання щодо повернення кредиту, страхування цивільно-правової відповідальності учасників ринку іпотечних цінних паперів, укладання договору з незалежним оцінювачем для визначення ринкової вартості житла, що купується. Частина похідних складових передбачена як обов'язкова вимога, наявність інших договірних конструкцій визначається конкретним випадком. Зокрема, ст. 31 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=64761; fld=134; dst=100616 gt; Федерального закону від 16 липня 1998 № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості) »передбачено обов'язок страхувати заставлене майно у повній вартості від ризиків втрати і пошкодження, а у разі перевищення повної вартості майна розміру забезпеченого іпотекою зобов'язання - на суму не нижче суми цього зобов'язання. Відповідно до п. 2 ст. 3 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=62199; fld=134; dst=100019 gt; Федерального закону від 11 листопада 2003 № 152-ФЗ «Про іпотечні цінні папери», у разі якщо боржником по забезпеченому іпотекою зобов'язанню є фізична особа, її життя і здоров'я повинні бути застраховані протягом усього терміну дії зобов'язання на користь такої фізичної особи. При цьому страхова сума повинна бути не менше ніж розмір (сума) забезпеченого іпотекою вимоги. Слід зазначити, що страхування життя і здоров'я не є обов'язковою умовою для іпотечного кредитування базового рівня, однак, виходячи з вимог до іпотечного покриття, обов'язково при рефінансуванні. Враховуючи збільшення обсягів рефінансування виданих кредитів, можна відзначити цей вид страхування як обов'язкова умова іпотечного кредитного договору для позичальника - фізичної особи. На підставі вимог п. 3 ст. 9 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=64761; fld=134; dst=100062 gt; Закону про іпотеку оцінка предмета застави нерухомості є істотною умовою договору про іпотеку. Така оцінка повинна проводитися відповідними оцінювачами відповідно до передбачених вимогами Федерального закону lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=66014; fld=134 gt; від 29 липня 1998 р №135 ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації». Страхування ж за свій рахунок своєї відповідальності перед власниками іпотечних цінних паперів (ризик відповідальності перед власниками іпотечних цінних паперів) емітентом облігацій з іпотечним покриттям, керуючим іпотечним покриттям, спеціалізованим депозитарієм та реєстратором зазначено в ст. 36 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=62199; fld=134; dst=100263 gt; Закону про іпотечні цінні папери як право і можливість перелічених вище суб'єктів.
Останнім елементом головних договірних конструкцій складових структури системи іпотечного житлового кредитування виступають договори купівлі-продажу житлового приміщення, купівлі-продажу земельної ділянки для будівництва будинку. На наш погляд, саме об'єкт цього договору - права власності на відповідне житлове приміщення - є кінцевою метою, на досягнення якої спрямована система іпотечного житлового кредитування.
Договір купівлі-продажу житлового приміщення регламентується ст. ст. 549 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=65705; fld=134; dst=100428 gt; - 558 lt; consultantplus://offline/main? Base=LAW; n=65705; fld=134; dst=100462 gt; ГК РФ, його істотними умовами визнаються, по-перше, ціна договору ( п. 1 ст. 555 lt; consultantplu...
