сіданні Експертно-консультативної ради з оціночної діяльності при Мінекономрозвитку Росії 16 березня 2006 і скінчилося провалом. Члени Ради різко висловилися проти запропонованого на розгляд документа. Однак Роснедвіжімость проігнорувала висловлені зауваження і прийняла документ у незмінній редакції.
. Недоліки кадастрових методик. Кадастрові методики володіють великим числом недоліків, основними з яких є перераховані нижче.
. 1. Застосування математичних програм обробки даних для розрахунків кінцевих результатів без можливості їх аналізу і коректування на реальні умови ринку і характеристики об'єктів оподаткування. Математичне забезпечення зазвичай «зашито» в програмні комплекси і недоступно ні для самих виконавців робіт, ні для споживачів результатів кадастрової оцінки. Судячи з отриманих затвердженим результатами Козине, математичний апарат не здатний відобразити реальний стан сформованого земельного ринку в суб'єктах РФ.
Це призводить до грубих помилок у розрахунках, оскільки використовувані в програмах різні фіксовані коефіцієнти були встановлені суб'єктивно при початковій розробці методичного забезпечення і ніяк не пов'язані з сучасними реаліями і оцінюваними об'єктами оподаткування. Неможливість аналізу і коректування розрахунків є наслідком позиції Роснедвіжімості, спочатку прийнятої відносно методології оцінки. Вважалося, що ніхто не повинен коригувати результати, отримані «машиною» (програмним комплексом).
. 2. Серйозним недоліком кадастрових методик є помилкове апріорне припущення можливості практичного використання для всіх об'єктів нерухомості однозначною математичного зв'язку факторів вартості з ринковою ціною цих об'єктів.
Практичний досвід кадастрових оцінювачів підтверджує ідеалістичність даного припущення. Некоректним є розрахунок кадастрової вартості групи, що складається з сотень тисяч об'єктів оцінки, на основі залежностей, встановлених для групи чисельністю в десятки або сотні об'єктів навіть при встановленні критеріїв репрезентативності, оскільки в цьому випадку виникає істотна позитивна зв'язок похибки розрахунків, пропорційна відношенню численностей об'єктів в групах.
. 3. Застосування досить складного і прихованого математичного апарату, передбаченого кадастровими методиками, з одного боку, не дозволяє людині, що не має навичок в області кадастрової оцінки, зрозуміти технологію розрахунку і, як наслідок, правильно проаналізувати отриманий результат. З іншого боку, це вводить його в оману, оскільки результати масової оцінки завжди відрізняються від результатів індивідуальної оцінки з багатьох причин, у тому числі таким, як усереднення використовуваних даних про ціни по групах об'єктів та неврахування в математичних моделях індивідуальних параметрів кожного об'єкта оподаткування.
. 4. Методики розраховані на розвинений ринок об'єктів нерухомості, якого до теперішнього часу в багатьох суб'єктах Російської Федерації немає. Тому ринкові дані, необхідні для розрахунку, досить часто вигадуються оцінювачами, «вкидаються» в Інтернет або просто клеяться на стовпи у вигляді оголошень, а потім фотографуються. Далі, виходячи з вигаданих даних, формується база як би «ринкової» інформації, на ділі нічого спільного з такою не має. Потім ці дані обробляються обчислювальною машиною по недоступною для аналізу програмою, в результаті чого виходять вигадані результати, яким присвоюється статус кадастрової вартості.
Наслідками застосування такої технології є два негативні моменти:
- кадастрівая оцінка стає замовний, що приводить переважно до різкого завищення оподатковуваної бази для господарюючих суб'єктів (на основі сфабрикованої ринку можна отримати практично будь наперед заданий результат);
- для власників земельних ділянок встановлюється вигадана і, отже, несправедлива оподатковуваний база, яка не має відношення до об'єктивної цінності землі.
. 5. При розвиненому ринку одержувані результати в багатьох випадках також не відображають реальної картини сформованого ринку в суб'єкт Російської Федерації через недоліки методології визначення кадастрової вартості індивідуального земельної ділянки.
. 6. Невідповідність кадастрової вартості індивідуального земельної ділянки, визначеної за затвердженими методиками, його ринкової вартості обумовлено наступними причинами:
- неповнота відомостей про земельні ділянки в оцінюваної категорії земель. В даний час немає повних і чітких переліків земельних ділянок; це пов'язано з тим, що на кадастровому обліку коштує всього 15 ... 30% від загальної кількості земельних ділянок в суб'єкт Російської Федерації. Дані, отримані з кадастрових палат, у багатьох випадках не інформативні у зв'язку з відсутністю або недостатністю і...
