вих даних за такими показниками, як ціна продажу та значення ЧОД порівнянних обсягів нерухомості, ми можемо обчислити ставку капіталізації шляхом ділення ЧОД на ціну продажу:
Р = ЧОД/ціна продажу
Визначена таким чином ставка капіталізації називається загальною.
Слід сказати, що для більш точного обчислення ставки капіталізації необхідно використовувати дані (ціна продажу, ЧОД) за кількома порівнянних об'єктах, для яких дані оцінки та продажу близькі, тому що в іншому випадку виникає необхідність реконструювання їх операційних звітів для більш об'єктивного розрахунку ставки капіталізації Вартість інвестиційної нерухомості може бути розрахована також шляхом множення валового доходу, чистого доходу або інших показників доходу на відповідний коефіцієнт (мультиплікатор).
Вищезгаданий мультиплікатор виходить шляхом ділення ціни продажів відібраних оцінювачем об'єктів нерухомості на величину ЧОД:
= Ціна продажів/ЧОД
звідки
Зі = ЧОД х М
М показує, що оцінювана нерухомість коштує в стільки-то разів більше, ніж поточний або прогнозований дохід.
Метод кумулятивного побудови (метод підсумовування)
Цей метод визначення ставки капіталізації ділить її на складові частини. Двома основними компонентами ставки капіталізації є: проектна ставка і ставка відшкодування (повернення) капіталу. p align="justify"> Процентну ставку розбивають на кілька складових:
. Безризикову ставку. p align="justify">. Ставку на додатковий ризик. p align="justify">. Компенсацію на низьку ліквідність. p align="justify">. Компенсацію на інвестиційний менеджмент. p align="justify">. Поправку на прогнозоване підвищення або зниження вартості нерухомості. br/>
Безризикова ставка
Безризикова ставка використовується в якості базової, до якої додаються інші складові процентної ставки.
Для визначення безризикової ставки можна користуватися як середньоєвропейськими показниками по безризикових операціях, так і російськими. У разі використання середньоєвропейських показників до безризикової ставки додається премія за ризик інвестування в дану країну, так званий ризик країни. p align="justify"> Безризикова ставка визначає мінімальну компенсацію за інвестований капітал з урахуванням фактору часу (інвестиційного періоду).
Ставка за додатковий ризик
Усі інвестиції, за винятком інвестицій у державні цінні папери, мають більш високу ступінь ризику, що залежить від особливостей оцінюваного виду нерухомості. Чим більше ризик, тим вище повинна бути величина процентної ставки, щоб інвестор міг взяти на себе ризик по якомусь інвест-проекту. br/>
Компенсац...
