ухомі за природою речі можна умовно розділити на два види: природні ресурси (земельні ділянки, надра, відокремлені водні об'єкти), які є нерухомими в силу своїх природних властивостей; об'єкти, які віднесені законом до нерухомості в силу їх міцної зв'язку з землею (будівлі, споруди); об'єкти, які з землею не пов'язані, але віднесені ГК РФ до нерухомості (повітряні та морські судна, космічні об'єкти). [60]
В основі поділу речей на рухомі і нерухомі лежить право власності на землю, оскільки нерухомі речі визначаються, насамперед, через зв'язок із землею. При цьому традиційно наявність міцного зв'язку з землею є відмітною ознакою нерухомого майна. Це - ознака, відомий ще римському праву. О. В. Голобокова писала «теоретично рухомі і нерухомі речі розрізняються за тією ознакою, чи здатні вони чи ні до переміщення без пошкодження сутності й без зменшення цінності. Під ім'ям нерухомості розуміється передусім частина земної поверхні і все те, що з нею пов'язано настільки міцно, що зв'язок не може бути порвана без порушення виду та мети речі ». [62, С. 112]
Тим часом, застосування цієї ознаки на практиці в даний час може викликати значні труднощі. Слід мати на увазі, що багато будівлі і споруди в принципі можуть переміщатися з однієї ділянки на іншу, зберігаючи при цьому свою цілісність і призначення. Наприклад, дерев'яні будинки (зруби) можливе перенести з одного місця на інше в розібраному вигляді. Сучасні технології дозволяють перемістити з місця на місце будь-які будівлі або споруди без заподіяння їм шкоди. Як зазначив Л. А. Нелидова, руйнування або перенесення майна на іншу земельну ділянку означає, що юридично відбувається руйнування нерухомості на одній земельній ділянці і виникнення її на іншому. [77, С. 46]
Фізична зв'язаність об'єкта із землею розуміється як умова використання нерухомого майна за призначенням. Зв'язок із землею може здійснюватися як безпосередньо, так і опосередковано, зокрема, через водну поверхню.
До. Новіковим висловлювалася точка зору, по якій важливе значення має момент відділення нерухомості від землі, оскільки саме з цього моменту вона перестає бути нерухомістю; переміщення об'єктів нерухомості з подальшим їх закріпленням на іншій земельній ділянці і використання за призначенням не завжди, але можливо. [79, С. 120] В. В. Абрамовим висловлювалася позиція, згідно з якою віднесення будівель і споруд до нерухомих речей за їх природою має визначатися не неможливістю їх переміщення без шкоди їх призначенню, а тим, що функціонально вони можуть служити своєму призначенню за умови їх з'єднання з яким-небудь ділянкою. Ця ознака також треба враховувати, однак враховувати як додатковий по відношенню до головного - фізичного зв'язку із землею. [44, С. 72]
Необхідно диференціювати об'єкти нерухомості і такі міцно пов'язані із землею об'єкти як, наприклад, лава, яка нерухомістю не є, навіть якщо її переміщення неможливе без заподіяння невідповідного збитку призначенням. Також, одним з неврегульованих залишається питання про можливість віднесення до нерухомості майна, яке не має нерозривному зв'язку із земельною ділянкою, однак відокремити його від цієї земельної ділянки було б досить складно. Мова зокрема, може йти про пам'ятник, що не скріпленому фундаментом із землею, чи будівлі, встановленому на блоках і т.д.
Фіксувалися випадки, коли одні підрозділи реєстраційної служби реєстрували право власності на резервуари для зберігання нафтопродуктів, що стоять на фундаменті, як на нерухоме майно, а інші ні. При цьому основним фактором для прийняття рішення була та обставина, чи були вказані ці об'єкти як нерухомості в органах технічної інвентаризації. Останні ж підходили до вирішення цього питання довільно. Як було зазначено Р. Р. Гатауллін «Не можна ту чи іншу річ, виходячи з даного в ст. 130 ГК РФ визначення, на свій розсуд відносити до нерухомості. Режим нерухомості повинен поширюватися тільки на ті речі, які такими названі в законі ». [60] Специфічними ознаками нерухомих речей є наявність індивідуальних ознак, незамінність, а також знаходження в одному і тому ж місці.
Говорячи про таку ознаку нерухомого майна як пов'язаність з землею, необхідно особливо зупинитися на такому об'єкті як підземні комунікації і, в першу чергу, лінії метрополітену. В даному випадку, безсумнівно, є зв'язок із землею, однак не з верхнім ладом, а з більш глибинними. У Федеральному закон РФ «Про Фонд сприяння реформуванню житлово-комунального господарства» об'єкти електроенергетики та об'єкти комунальної інфраструктури, системи комунальної інфраструктури і використовувані для надання споживачам послуг з електро-, газо-, тепло-, водопостачання, водовідведення, очищення стічних вод та утилізації ( захороненню) твердих побутових відходів вони визнаються нерухомим майном. [24, Ст. 16.1] Федеральним законом РФ «Про...
