зв'язку з тим, що все більше число громадян і організацій втягується в операції на ринку нерухомості, представляється доцільним розглянути властивості нерухомості як особливого виду товару.
Нерухомість - це найбільш фундаментальний, грунтовний товар з усіх існуючих, його не можна викрасти, втратити або зламати. Тільки стихійні лиха і нещасний випадок, можуть зруйнувати житлова будівля. Стационарность і матеріальність нерухомості є її істотними характеристиками.
Фізичні характеристики об'єкта нерухомості включають дані про його розміри, форму, про поверхневому і шарі підгрунтя, про дренаж, про ландшафт, про довкілля, про під'їзних шляхах, про комунальні послуги, про незручності та небезпеку. Сукупність цих характеристик визначає корисність об'єкта.
Корисність становить основу вартості нерухомості, однак вона сама по собі не визначає вартість. Соціальні ідеали і стандарти, економічна діяльність і тенденції, закони, урядові рішення і дії, природні сили впливають на поведінку людей, і все це, взаємодіючи між собою, створює, змінює, зберігає, або зменшує вартість нерухомості.
Нерухомість є одним з небагатьох товарів, вартість яких може зростати з плином часу.
Так, згідно з діючими в Росії будівельним нормам і правилам (СНиП) житлові будівлі залежно від матеріалу основних конструкцій (фундаментів, стін, перекриттів) підрозділяються на 6 груп з нормативними термінами служби від 15 до 150 років. З цього випливає, що нерухомість є довговічною.
Знос характеризує втрату придатності та зменшення вартості нерухомості з різних причин. Розрізняють фізичний, функціональний і зовнішній знос.
Дуже важливою особливістю нерухомості є необхідність постійного управління нею. Управління полягає в обслуговуванні комунальними послугами житлових або нежитлових приміщень (і їх оплата), охорона і поточний ремонт, пошук орендарів і контроль за надходженням орендних платежів, різні сезонні або профілактичні роботи, пов'язані з утриманням житлового та нежитлового фондів.
Нерухомість являє собою особливий вид власності. Користування нею зачіпає інтереси широкого кола осіб, які не є її власниками. Тому права володіння, користування і розпорядження нерухомістю обмежені законом. Операції з нею (у тому числі оборот) вимагають певних процедур, що забезпечують інтереси держави, і інших суб'єктів права.
Приступаючи до розгляду правового режиму, слід зазначити, що чинне законодавство використовує не тільки термін «житлове приміщення», але також оперує такими схожими поняттями, як «житло» і «приміщення».
Зокрема, поняття «житло» використовується в ст. 25 Конституції РФ, проте воно в ній не розкривається. Поняття «житло», що використовується у зазначеній статті Конституції, ширше поняття «житлове приміщення» і має, швидше, соціально-політичне, ніж юридичне значення.
Слід зазначити, що в Житловому кодексі РФ також використовується поняття «житло». Зокрема, цей термін згадується в ст. 1 ЖК РФ. Так, у зазначеній статті йдеться про право на житло, неприпустимість його довільного позбавлення і недоторканності житла, проте саме поняття в ЖК РФ теж розшифровується. Таким чином, можна прийти до висновку про те, що житло - це якась абстрактна категорія, яка не має чітких юридичних ознак, а покликана ідентифікувати одну з найважливіших потреб людини - в житло. Тоді як житлове приміщення - це конкретний об'єкт житлових і цивільних прав, визначення якого дано в законі і яке має свої ознаки. Житлове право має справу лише з частиною об'єктів, які охоплюються поняттям «житло» - приміщення, включені в житловий фонд та придатні для постійного проживання.
Поняття житлового приміщення дається в цілому ряді правових актів. У Цивільному кодексі Російської Федерації (ст. Ст. 288, 558) дається узагальнююче поняття «житлове приміщення», яке об'єднує ряд однопорядкові понять: «житловий будинок», «частина житлового будинку», «квартира», «частина квартири». Згідно з ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» приміщення являє собою «об'єкт, що входить до складу будівель і споруд». Можна також дати поняття житлового приміщення у вузькому сенсі, під яким розуміється приміщення, що має вихід в місця загального користування відповідно будинку або квартири. ЖК РФ (п. 2 ст. 15) визначає жиле приміщення як ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян.
Таким чином, житловим приміщенням може бути лише ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного проживання (квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку). Відповідно, не є житловими приміщеннями підсобні приміщення (кухня, коридор тощо). Критерій ізол...
