залишку для землі, метод передбачуваного використання. У третьому розділі роботи проаналізуємо кожен з методів.
. 3 Витратний підхід
Витратний підхід передбачає перебування сукупної оцінки вартості ділянки з її поліпшеннями: будівлями, спорудами, інженерними комунікаціями.
Витратний підхід являє ринкову вартість саме земельної ділянки як різницю ринкової вартості земельної ділянки з поліпшеннями і відновної вартості поліпшень за мінусом їх зносу. При цьому модель знаходження вартості земельної ділянки базується на принципі залишку.
При відведенні земель під забудову, поряд з оцінкою родючого шару, найважливіше значення мають такі фактори, як капітальні та експлуатаційні витрати: місце розташування ділянки по відношенню до джерел водопостачання та енергопостачання, іншим населеним пунктам, об'єктам соціальної та транспортної інфраструктури; інженерно-будівельні умови: характеристика грунтів, рівень грунтових вод, рельєф та інші. При оцінці родючого шару, розташування і його інженерно-будівельних факторів враховують природні умови території; внесені добрива, багаторічні насадження, споруди; соціальні фактори цінності землі (соціально-економічні умови проживання, особливості ґрунтів і рослинності, інші); санітарно-гігієнічні параметри територій (забруднення повітряного басейну і грунтів, рівень шуму та інші).
Витратний підхід вважається єдиним методом визначення ринкової вартості земельної ділянки у випадках, коли на ринку відсутні достовірні відомості про вироблених угодах з подібними ділянками без поліпшень.
Складові витратного підходу в частині розрахунку вартості відтворення або заміщення поліпшень земельної ділянки застосовуються в методі залишку для землі, методі виділення.
3. Методи оцінки вартості земельних ділянок
Розрахунок вартості в межах кожного з трьох вищеописаних підходів проводиться такими методами.
) Метод порівняння продажів вважається найбільш переважним і загальноприйнятних. Головні складові: права власності; умови фінансування; умови продажу; умови ринку; місцерозташування; фізичні характеристики; доступні комунальні послуги; умови зонування; найкраще і найбільш дієве застосування.
) Метод розподілу базується на положенні про те, що для будь-якого типу нерухомості мається нормальне співвідношення між вартістю землі і вартістю будівель. Подібне співвідношення найбільш справедливо для нових поліпшень, що відображають найкраще і найбільш результативне використання землі.
) Метод виділення вважається різновидом методу розподілу. Вартість землі виділяється з вартості нерухомості відніманням вартості поліпшень з урахуванням їх зносу. Даний метод застосовується для оцінки заміських ділянок, для яких вклад поліпшень в загальну вартість низький і досить легко знаходиться.
) Метод розбивки на ділянки використовується у випадках, коли розбивка ділянки на кілька менших за величиною представляє найкраще і найбільш результативне використання землі.
) Техніка залишку для землі використовується при відсутності відомостей про продажі вільних ділянок землі.
) Метод капіталізації чистого земельної ренти сформований на принципі додаткової продуктивності, згідно з яким після поділу між усіма факторами виробництва систематичних доходів від бізнесу, що реалізується на об'єкті нерухомості, частка цих доходів може бути зарахована до земельної ділянки.
4. Процедура оцінки ринкової вартості земельної ділянки
Процедура оцінки ринкової вартості земельної ділянки містить п'ять етапів:
Етап 1. Встановлення найважливіших питань оцінки. На цьому етапі оцінювач визначає наступні параметри оцінки:
мета оцінки;
стандарти оцінки, згідно з якими знаходиться вартість;
правовий режим і обсяг оцінюваних прав на земельну ділянку.
При оцінці земельної ділянки потрібно ясно визначити наступні ознаки, що характеризують правовий режим його використання:
категорія земель, в межах яких розташована земельна ділянка. Для міських земель також вид територіально-економічної зони: житлова, суспільно-ділова, виробнича; інженерної та транспортної інфраструктури; рекреаційна, сільськогосподарського використання, військових об'єктів та інші;
дозволене використання земельної ділянки;
форма власності;
кадастровий номер;
сервітут і обмеження речових прав на земельну ділянку;
присутніст...
