ної ділянки. Тут потрібно відзначити оцінку земель поселень і оцінку земель сільськогосподарського призначення. При цьому ймовірно обгрунтоване поділ земельної ділянки на окремі частини, що розрізняються формами, видом і характером використання.
Оцінка вартості землі або земельної ділянки може бути потрібна в наступних випадках:
здійснення угоди з єдиним об'єктом нерухомості;
залучення земельних ділянок в операцію, у тому числі їх приватизації, передачі в довірче управління або передачі в оренду;
встановлення початкової ціни земельної ділянки на торгах;
вилучення землі для державних і муніципальних потреб;
отримання кредиту під заставу об'єктів нерухомості;
внесення земельних ділянок до статутних капіталів компаній;
визначення оптимального і більш результативного застосування земельних ділянок;
розробки та реалізації інвестиційних проектів.
Оцінка землі також проводиться в інших випадках, передбачених законодавством про оціночну діяльність.
Оцінка земельної ділянки враховує кількісний і якісний склад комунікацій і ймовірність приєднання до наявних мереж, у випадку якщо на земельній ділянці передбачається будівництво об'єктів нерухомості. Значним фактором при встановленні ринкової вартості землі, за умови забудови земельної ділянки, поліпшеннями вважаються дані інженерно-геологічних та інженерно-геодезичних досліджень, що дозволяють визначити склад, стан і властивості ґрунтів і дані про ситуацію і рельєф місцевості, потрібні для прогнозування потенційного будівництва, а також витрат, пов'язаних з будівництвом на земельних ділянках.
При оцінці землі потрібно встановити або ринкову вартість земельної ділянки, або ринкову вартість права оренди земельної ділянки. На сьогоднішній день земля все частіше і частіше стає об'єктом різних угод і проектів, в яких потрібно оцінити її вартість. Ринкова оцінка землі або земельної ділянки знаходиться в залежності від декількох факторів: місце розташування, рівень цін і конкуренції на земельному ринку, ринковий потенціал площі, тобто очікуваний дохід від її застосування. Крім того, є характерні фактори, пов'язані з цільовим призначенням ділянки.
При оцінці землі для знаходження вартості права оренди, ціна, переважно, залежить від прав орендаря, терміну дії права, обтяжень права оренди, прав інших осіб на оцінюваний об'єкт і цільового призначення (дозволеного використання) земельної ділянки.
2. Підходи до оцінки вартості земельної ділянки
Є три загальновстановлені підходу в оцінці: порівняльний, прибутковий і витратний.
У загальному випадку, при наявності необхідної кількості ринкової інформації для оцінки потрібно застосовувати всі три підходи. Нездійсненність або обмеження застосування того чи іншого підходу доводяться у звіті про оцінку.
. 1 Порівняльний підхід
Порівняльний підхід використовується для знаходження вартості оцінюваної ділянки шляхом порівняння цін недавніх продажів схожих земельних ділянок на результативно чинному вільному ринку, де купують і продають зіставну власність добровільні покупці і добровільні продавці, приймаючи при цьому незалежні рішення. Підхід базується на принципі заміщення: розумний покупець не заплатить за оцінюваний ділянку суму, більшу, ніж ту, за яку можна купити на ринку схожий за якістю і корисності земельну ділянку.
У рамках порівняльного підходу використовуються: метод порівняння (продажів), метод виділення, метод розподілу.
. 2 Дохідний підхід
Підхід використовується для знаходження вартості оцінюваної ділянки, здатного давати дохід у майбутньому протягом конкретного терміну його експлуатації. Вартість є сумою приведених до поточного моменту майбутніх доходів та виручки від перепродажу об'єкта оцінки.
Орендна плата відображає розмір земельної ренти, оскільки вводиться з урахуванням головних рентообразующих факторів і передбачає справжній рівень доходів орендарів за напрямами їх функціональної діяльності. Отже, вартість земельної ділянки є дисконтованою вартістю майбутнього земельної ренти.
Використання дохідного підходу вимагає ретельного аналізу фінансового та фізичного стану об'єкта, його оточення, економічних умов і напрямків, а також застосування таких розрахункових показників, як коефіцієнт капіталізації, складний відсоток, дисконтування та інших.
У рамках дохідного підходу для оцінки застосовуються: метод капіталізації земельної ренти, метод ...
