ти житлове приміщення. Простіше кажучи, в будь-якому житловому приміщенні, можна організувати адвокатський кабінет або відкрити нотаріальну контору. При укладанні угод з житловими приміщеннями потрібно знати, що у встановлених випадках навіть на законних підставах зазначеної підприємницькою діяльністю не можна займатися. Так, наприклад, якщо житлове приміщення надано за договором соціального найму, то воно в силу ст. 60 ЖК РФ надається тільки для проживання в ньому громадян.
. 3 Сторони в договорах найму житлових приміщень
За договором комерційного найму, в ролі наймодавця мають право виступати громадяни та юридичні особи, які володіють правами приватної власності на дане житлове приміщення, і державні та муніципальні освіти, які мають у своєму розпорядженні житловий фонд на праві державній або муніципальній власності.
Згідно з угодою, наймання житлових приміщень дозволяє наймачеві володіти і користуватися даним приміщенням.
За договором найму житлового приміщення наймодавцем можуть бути власник, або орган, уповноважений власниками або законом здавати жиле приміщення в найм, тоді як наймачем може бути тільки фізична особа.
Не рідко бувають випадки, коли в квартирі звільняється житлове приміщення, наприклад окрема кімната, за відсутності в ньому громадян, які потребують поліпшення житлових умов, або що мають житлову площу менше встановленої законом норми на одну людину, дане житлове приміщення віддається цими ж наймачами наймачеві за договором комерційного найму. В наслідок чого за таким наймачем дане приміщення буде закріплено двома видами договірних відносин:
За договором соціального найму - частина приміщення яка була передана йому на підставі ордера;
За договором комерційного найму - звільнилася частина житлового приміщення.
Згідно з роз'ясненням Пленуму Верховного суду наймодавцем за договором найму житлового приміщення буде житлово-експлуатаційна організація (житлово-експлуатаційна контора, домоуправління і т.п.). Вони укладають договори і, буд?? чі юридичними особами, у разі виникнення спору є в суді однієї із сторін у справі, але в питаннях, що виходять за рамки договору найму житлово-експлуатаційна організація не може бути однієї із сторін у справі. До таких спорах можна віднести: спори про визнання ордера недійсним, надання житлового приміщення у разі знесення будинку, обміні і т.п. При виникненні таких спорів однієї зі сторін виступають органи місцевого самоврядування чи інша організація, що здійснює управління житловим фондом.
Згідно з договорами комерційного найму та соціального найму наймачем може є тільки фізична особа (громадянин), так як житлове приміщення призначене для проживання. Юридичним особам житлове приміщення може бути надано за володіння та (або) користування на підставі оренди або іншого договору. Згідно п.2 ст.671 ЦК України юридична особа може використовувати житлове приміщення тільки для надання його громадянам для проживання.
До членів сім'ї наймача можуть ставитися далеко не всі родичі, а лише ті, які вселені наймачем в такій якості, тобто, пойменовані в договорі соціального найму і ведуть з наймачем спільне господарство. Разом з тим членом сім'ї наймача може визнаватися в судовому порядку і особа, яка не є чоловіком наймача або його родичем. Однак навіть якщо громадяни перестали бути членами сім'ї наймача, але продовжують проживати в займаному жилому приміщенні, вони мають такі, ж права і обов'язки, як і наймач.
Згідно ст.675 ГК РФ при переході житлового приміщення з державної, муніципальної чи приватної власності в іншу форму власності, договір найму житлового приміщення не може бути припинений. Так, наприклад, якщо громадянин володіє і користується квартирою або будинком на підставі договору комерційного найму строком на п'ять років, то він продовжує бути наймачем житлового приміщення і при заміні наймодавця, шляхом продажу житлового приміщення і при заміні наймодавця шляхом продажу житлового будинку муніципальним освітою юридичній особі і т.д.; у наймача зберігається право на проживання до закінчення дії договору. Відбувається лише заміна сторін у договорі (наймодавця), сам же договір зберігає дії на зазначених у ньому умовах.
Глава 2. Зміст договору найму житлового приміщення
. 1 Висновку договорів найму житлових приміщень: форма, порядок та умови
У ст.674 ГК РФ прописано єдина вимога до форми договорів найму житлового приміщення - «Договір найму житлового приміщення укладається у письмовій формі».
Житловим кодексом РФ були введені нові норми, що регламентують умови і порядок укладення договору соціального найму, його предмет...
