та оцінки або в дефектної відомості) раптом випадково чудесним чином повністю сходяться.
Недоліки методу:
. Сама методика передбачає точність розрахунків ± 5%. Знос по конкретному елементу можна визначити, припустимо, в 25% або 30% - ну градація така - через 5%. Але навіть не це страшно, а значний вплив суб'єктивного фактора/
. Величина помилки обернено пропорційна досвіду оцінювача. Крім цього досить часто зустрічається ситуація, коли простим проведенням косметичного ремонту ховаються багато видимі ознаки зносу основних силових елементів будівлі, що призводить до значного заниження величини реального зносу по будівлі в цілому.
При виборі методу розрахунку дуже часто достоїнства методу переважують недолік, і тому даний метод застосовується оцінювачами дуже активно.
Метод розбивки передбачає визначення загального фізичного зносу по окремих групах з урахуванням фізичної можливості усунення даного зносу або економічної доцільності його усунення:
· Поправний фізичний знос (відкладений ремонт);
· Невиправний фізичний знос короткоживучих елементів (тих, які можуть неодноразово заміняться в процесі експлуатації будівлі);
· Невиправний знос довгоживучих елементів (тих, котрі утворять силовий каркас будівлі і можуть бути відновлені тільки при проведенні капітального ремонту або реконструкції всієї будівлі).
Величини неусувного зносу визначаються від вартості елементів з урахуванням усувного зносу. Загальний фізичний знос визначається шляхом підсумовування окремих видів зносу. При цьому в рамках реалізації методу розбивки на різних етапах розрахунку можуть застосовуватися і метод компенсації?? Атрато, і метод хронологічного віку, і експертний метод.
Гідність методу:
. Метод дозволяє врахувати, як видимі, так і приховані фактори, що викликають знос елементів (наприклад, природна втома матеріалів, яка проявляється раптово і призводить до миттєвого руйнування елемента).
Недоліки методу:
1. Складно пояснити людині, що читає Ваш звіт, чому розрахункова величина зносу будівлі в цілому перевищує знос, зазначений в акті огляду будівлі (тобто відкладений ремонт);
2. Досить великий обсяг розрахунків у порівнянні з іншими методами;
. Метод не застосуємо для умов, коли відсутня достовірна інформація про терміни проведення ремонту по короткоживущим елементів (наприклад, будівля купили зовсім недавно і у нового власника просто відсутні дані про те, що і коли востаннє ремонтувалося на об'єкті оцінки). Отже, досить обгрунтовано виконати розрахунок неусувного зносу короткоживучих методом хронологічного віку елементів стає неможливо.
Не дивлячись на велике число недоліків, даним методом досить активно користуються на практиці.
3.2 Моральний знос
До функціональному зносу відносять зниження вартості майна, пов'язане з невідповідністю конструктивних і планувальних рішень, будівельних стандартів, якості дизайну, матеріалу виготовлення сучасним вимогам до цих позицій.
Величина усувного зносу визначається як різниця між потенційною вартістю будівлі на момент його оцінки з оновлені ми елементами і його ж вартістю на дату проведення оцінки без оновлених елементів (різниця між вартістю відтворення будівлі та його вартістю заміщення).
Функціональний знос може бути устранімим і непереборним. Усувний функціональний знос розраховується найчастіше вартісним методом.
Недоліки, які вимагають заміни або модернізації елементів, - позиції, які ще виконують свої функції, але вже не відповідають сучасним стандартам (лічильники для води та газу та протипожежне обладнання). Знос по цих позиціях вимірюється як вартість існуючих елементів з урахуванням їх фізичного зносу мінус вартість повернення матеріалів, плюс вартість демонтажу існуючих і плюс вартість монтажу нових елементів. Вартість повернення матеріалів розраховується як вартість демонтованих матеріалів і устаткування при використанні їх на інших об'єктах (доопрацьовувана залишкова вартість).
Неусувний функціональний знос викликається застарілими об'ємно-планувальними та/або конструктивними характеристиками оцінюваних будівель щодо сучасних стандартів будівництва. Ознакою неусувного функціонального зносу є економічна недоцільність здійснення витрат на усунення цих недоліків. Крім того, необхідний облік сформованих на дату проведення оцінки ринкових умов для адекватного архітектурного відповідності будівлі своєму призначенню.
В залежності від конкретної ситуації вартість неусувног...
