на тому, що об'єкт нерухомості поряд з більшою корисністю для користувача володіє і більшою вартістю на ринку. Так, ціни продажів квартир в цегляних будинках вище, ніж у панельних, так як в них вище звуко-і теплоізоляція, а стіни "дихають".
Корисність нерухомості, призначеної для отримання доходу, виражається у вигляді потоку доходів. Доходи можуть бути отримані в результаті використання об'єкта під магазин, склад, автостоянку і т.п.
Принцип заміщення свідчив, що обізнане покупець в умовах відкритого ринку не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж за об'єкт подібної корисності, прибутковості або чим витрати на зведення аналогічного об'єкта в прийнятні терміни. Якщо на ринку є кілька об'єктів нерухомості однаковою для споживача корисності, то найбільшим попитом будуть користуватися об'єкти, що мають найнижчу ціну.
У покупця є варіанти вибору, і тому на вартість конкретного об'єкта вплине наявність пропозиції аналогів або величина вартості їх створення в прийнятні терміни. На вибір інвестора вплине вартість пропонованих на ринку об'єктів аналогічної прибутковості, які є альтернативною можливістю для інвестування. Наприклад, замість трьох дешевих автостоянок в малонаселеному районі підприємець може придбати одну дорогу автостоянку в центральній частині міста для отримання аналогічної віддачі на інвестиції.
Принцип очікування заснований на тому, що на вартість нерухомості впливають очікувані майбутні переваги від володіння об'єктом. Очікування, пов'язані з нерухомістю, що приносить дохід, виражаються в отриманні очікуваної прибутковості інвестицій за рахунок потоків доходу від використання та майбутньої перепродажу об'єкта.
Очікування майбутніх вигод виражається в грошовій формі, при цьому поправка до поточної вартості об'єкта може носити як позитивний, так і негативний характер. Економічний спад, недостатня охорона порядку і що склалося негативну громадську думку можуть призвести потенційних покупців до відмови від придбання нерухомості в даному районі. Очікуване будівництво станції метро підвищує вартість прилеглих житлових будівель без їх фізичних змін.
Отже, даний принцип заснований на привабливості майбутніх переваг від володіння об'єктом нерухомості: чим більше позитивних очікувань, тим вища вартість нерухомої власності.
Принцип зовнішнього впливу заснований на обліку зміни вартості нерухомості, викликаного впливом змінюються чинників зовнішнього середовища.
Основні зовнішні фактори, що впливають на вартість нерухомості:
економічні: рівень доходів населення і бізнесу, близькість центрів промислової і ділової активності, доступність фінансових ресурсів, рівень ставок орендної плати, вартість будівельно-монтажних робіт та будівельних матеріалів, тарифи на комунальні послуги;
політичні: стан та тенденції зміни законодавства;
соціальні: зміна чисельності, щільності населення, освітнього рівня;
адміністративні: ставки податків і зональні обмеження;
екологічні: схильність району розташування нерухомості засух і затоплень, погіршення або поліпшення екологічної обстановки.
Принцип змін заснований на обліку змін, відповідних циклам життя, які притаманні як конкретним об'єктам і ринкам нерухомості, так і містам, і суспільству в цілому. Розрізняють чотири цикли життя:
зростання - період збільшення доходів населення і доходів від об'єкта нерухомості, швидкий розвиток галузі, міста;
стабільність - період рівноваги, який характеризується відсутністю видимого зміни рівня доходів або збитків;
занепад - період соціальної нестабільності і зменшення попиту на нерухомість, спад виробництва;
оновлення - період оновлення і відродження ринкового попиту, формування району тощо
Цикл, в якому знаходиться індивідуальний об'єкт, район або суспільство в цілому, повинен бути врахований оцінювачем в процесі оцінки.
Принцип конкуренції заснований на тому, що ринкові ціни встановлюються на певному рівні з урахуванням конкуренції.
Принцип попиту та пропозиції заснований на визначенні вартості об'єкта співвідношенням попиту та пропозиції на ринку нерухомості.
На попит і пропозицію впливають такі фактори, як рівень доходів, зміна чисельності і смаків населення, величина податків, доступність фінансових ресурсів, величина кредитної ставки та ін
Принцип відповідності заснований на тому, що об'єкт нерухомості досягає максимальної вартості в оточенні сумісних гармоніюють об'єктів при сумісному характері землекористування. Використання земельної ділянки повинно відповідати існуючим стандартам району, в якому знаходиться нерухомість. Нове будівництво має бути витримано в переважній стилі.
Однорідність об'єктів в районі підтримує їх вартість на певному рівні. Наприклад, наяв...
