ність по сусідству з дорогими житловими будинками старих індивідуальних будинків призведе до зменшення ціни елітної нерухомості.
В цілому, застосування принципів оцінки нерухомості дозволяє врахувати найбільш значущі фактори, що впливають на її вартість, і допомагає максимально наблизити одержувані результати до реальної економічної дійсності.
В
1.2 Фактори, що впливають на вартість нерухомості
Можна виділити чотири чинника, що впливають на вартість нерухомості.
1. Попит - кількість даного товару або послуг, що знаходить на ринку платоспроможних покупців. Самий великий потенційний попит - на ринку житла.
2. Корисність - здатність майна задовольняти деякі потреби людини. Корисність спонукає бажання придбати певну річ. Корисність житла - комфортність проживання. Для інвестора, який діє на ринку нерухомості, найбільшою корисністю буде володіти земельну ділянку без обмежень на використання та забудову.
3. Дефіцитність - обмеженість пропозиції. Як правило, при збільшенні пропозиції певного товару ціни на даний товар починають падати, при зменшенні пропозиції - рости.
4. Можливість отчуждаемості об'єктів - це можливість передачі майнових прав, що дозволяє нерухомості переходити з рук в руки (від продавця до покупця), тобто бути товаром. Раніше на землю в Росії була єдина державна власність, тому земля не вважалася товаром.
Таким чином, ціна не є характеристикою, яка сама по собі властива нерухомості: наявність вартості залежить від бажання людей, необхідна наявність купівельної здібності, корисності і відносної дефіцитності.
Завдання № 1
Оцінити вартість готелю методом капіталізації доходу.
Вихідні дані для розрахунку вартості готелю. span align=center>
Кількість номерів люкс
45
Кількість стандартних номерів
110
Загальна кількість номерів
155
Середній тариф номери люкс за добу, руб. /Td>
520
Середній тариф стандартного номера за добу, руб. /Td>
175
Дохід від ресторану (% доходу від апартаментів)
15
Інформація за видатками
Апартамент (% доходу від апартаментів)
60
Ресторан (% доходу від ресторану)
85
Платежі податку на землю щорічно, тис. руб. /Td>
750
Резервний фонд на один номер в 1 рік, тис. руб. (З подальшим щорічним зростанням на 5%)
2,5
Коефіцієнти аналізу
Коефіцієнт дисконтування,%
23
Коефіцієнт капіталізації,%
14
Коефіцієнти зростання аналізованих показників по роках
Коефіцієнти зростання по роках,%
1
2
3
4
5
6
Середній тариф номера за добу
-
10,0
8,0
6,0
5,0
5,0
Коефіцієнт заповнюваності номери люкс,%
50,0
55,0
60,0
65,0
65,0
65,0
Коефіцієнт заповнюваності стандартного номера,%
80,0
84,0
87,0
90,0
90...
