/p>
3. Умови продажу,
4. Дата здійснення операції,
5. Розташування,
6. Фізичні характеристики і т.д [6]. p> Після кожного коректування ціна продажу порівнюваного об'єкта перераховується заново (До переходу до наступних коректувань). p> Виправлення, починаючи з п'ятої, можуть бути виконані в будь-якому порядку.
Допустимі коригування, як у відсотках, так і в грошових сумах. Можливо одночасне використання коригувань у відсотках і грошових сумах.
Побудова моделі вартості оцінюваного об'єкта нерухомості, яка зв'язує одиниці порівняння з елементами порівняння, розрахунок коригувань по вибраних елементам порівняння і застосування цієї моделі до об'єктів порівняння для розрахунку скоригованих цін продажів об'єктів порівняння припускають застосування відповідних методів виконання коригувань. Є ціла низка такого роду методів.
Розглянемо детально перераховані вище елементи порівняння.
Надіслані права власності на нерухомість . Даний елемент порівняння не випадково поставлений першим в представленому вища переліку елементів порівняння. Справа в тому, що юрисдикція об'єкта нерухомості відіграє ключову роль у встановленні вартості, а отже, і ціни продажу. Можна стверджувати, що за інших рівних умов ціна продажу об'єкта нерухомості буде гранично високої при абсолютній власності: повному праві власності на будівлю і споруду на земельну ділянку. Тоді при угодою купівлі - продажу об'єкта нерухомості покупцю передаються права власності в повному обсязі: володіти, користуватися і розпоряджатися не тільки будівлею та спорудами, а й земельною ділянкою, на якій вони знаходяться. Введення тих чи інших обмежень на право власності (відсутність права на розпорядження земельною ділянкою, наявність сервітуту тощо) об'єктивно знижує вартість нерухомості, а отже, і ціну продажу. [7]
Умови фінансових розрахунків при придбанні нерухомості . Угоди купівлі - продажу об'єктів нерухомості в аспекті фінансових розрахунків при їх придбанні можуть мати різноманітні варіанти, із яких виділити три типові: 1) розрахунок покупця з продавцем за рахунок власних коштів і на дату продажу; 2) отримання покупцем кредиту у фінансової структури (банку, фінансової компанії тощо), щоб придбати об'єкт нерухомості; 3) фінансування угоди купівлі - продажу об'єкта нерухомості самим продавцем, т. е. надання їм покупцеві іпотечного кредиту.
Умови продажу (чистота угоди). Даний елемент порівняння дозволяє виключити об'єкти нерухомості з ряду порівнюваних або провести по них коригування цін продажів при виявленні відхилень від чисто ринкових умов продажу, що зумовлюються нетиповою мотивацією придбання нерухомості. Такого роду відхилення можуть бути пов'язані з особливими відносинами між продавцем і покупцем (родинні, фінансові, ділові і т. п.), недостатністю часу експозиції об'єкта нерухомості на ринку, відсутністю широкої гласності та доступності для всіх потенційних покупців.
Визначення величини коригування по даному елементу порівняння - досить складна процедура, враховуючи труднощі з виявленням самих мотивацій придбання нерухомості. Загалом, вигляді коригування визначається як різниця між ринковою вартістю об'єкта нерухомості без будь - яких відхилень по чистоті угоди і вартістю продажу розглянутого порівнянного об'єкта нерухомості з виявленими нетиповими мотиваціями його придбання.
Умови ринку (час продажу). Цей елемент порівняння дозволяє виявити вплив фактора часу в широкому контексті на динаміку угод на ринку нерухомості і відповідно на рівень цін продажів. Складовими фактора часу є інфляція або дефляція, зміни в законодавстві (право власності, оподаткування і т. д.), зміна попиту та пропозиції на об'єкти нерухомості та ін У російських умовах вплив фактора часу на динаміку угод на ринку нерухомості істотне. Для виявлення цього впливу за допомогою коректування цін продажів порівнюваних об'єктів необхідно використовувати або інформацію про перепродаж того ж об'єкта нерухомості, або пару ідентичних порівнянних об'єктів, що розрізняються лише датою продажу. Або коригування можна проводити з урахуванням фактору часу та коефіцієнта інфляції за даний проміжок часу, в середньому на 1% на місяць (Інфляція становить 8,8%). p> Розташування. Просторово - територіальні коригування розміщення того чи іншого об'єкта нерухомості при визначенні його вартості трансформуються в рентну складову вартості. Розміщення об'єкта нерухомості описується цілим рядом характеристик: транспортна доступність, стан природно - антропогенного середовища, розвиненість соціально - побутової інфраструктури, престижність проживання в тому чи іншому районі і т. д.
Один з варіантів розрахунку коригування місця розташування - за допомогою коефіцієнта відносної цінності.
Крім основних коригувань є та інші коригування, що впливають вартіс...
