ньої ціни пропозиції нерухомості В
Графік 2. Динаміка середньої орендної ставки нерухомості
[3]
Як вже не один місяць показує аналітика та відгуки ріелторів, ситуація на ринку комерційній нерухомості поки залишається складною. Навіть на рідкість тепла і життєрадісна весна не сильно змінила ситуацію з попитом і цінами. Однак, якщо платоспроможного попиту не додалося, то інтерес до перегляду об'єктів і дзвінків помітно підвищився. Правда, поки бізнесмени лише придивляються до більшості об'єктів комерційної нерухомості.
Розстановка сил на ринку В«до кризиВ» і В«під часВ» кардинально змінилася: від ринку орендодавця він перейшов до ринку орендаря. Від ринку продавця до ринку покупця. Незважаючи на деяке пожвавлення, В«правлять балВ» все ще орендарі та покупці, диктують свої умови по операціях.
Попит на офісну нерухомість у всіх сегментах знаходиться на найнижчому рівні. Наприклад, основна маса потенційних орендарів офісної нерухомості цікавиться приміщення площею до 80-100 кв.м. Найбільш затребуваними районами на ринку офісної нерухомості як і раніше є історичний центр міста і проспект Жовтня - райони з найбільшою діловою активністю.
Всі це призводить до того, що показів об'єктів та їх реклами дуже багато, але до реальних угод доходить далеко не завжди. Причому, торг тут доречний практично завжди. Ситуацію також загострює настав типовий річний період зниження активності ринку.
У підсумку, результат такий: на продаж та оренду виставлено багато об'єктів, йде активна реклама. Що ж стосується переваг самих власників, то вони поки намагаються В«намацатиВ» не просто ціну ринку, але ціну, за якою їм було б вигідно продати, і так звану В«ціну відсіканняВ», тобто при якій продаж стає невигідна.
Сегментом, де реальні угоди відбуваються активніше, є торгові приміщення на В«Червоних лініяхВ», середньої площі, як у власність, так і в оренду. Настає літо - сприятливий період для торгівлі, тому аналітика ринку показує навіть бажане власниками невелике підвищення ставок і цін. Інша справа, що і тут торг частенько доречний. p> Пожвавлення на ринку комерційної нерухомості підтверджують також підсумки останніх торгів: # "#"> # "# _ftn4" name = "_ftnref4" title = ""> [4]
2 Класифікація і суть поправок
Підхід до оцінці з погляду порівняння продажів грунтується на прямому порівнянні оцінюваного об'єкта коїться з іншими об'єктами нерухомості, які були продані або включені до реєстру на продаж. Ринкова вартість нерухомості визначається ціною, яку заплатить типовий покупець за аналогічний по якості й корисності об'єкт.
Ринковий підхід найбільш дійсний для об'єктів нерухомості, по яких є достатню кількість інформації про недавні угодах купівлі-продажу. Якщо така нерухомість на ринку продажів відсутня, ринковий підхід не прийнятний. Будь-яке відміну умов продажу порівнюваного об'єкта від типових ринкових умов на дату оцінки враховується при аналізі, тому при застосуванні ринкового підходу повинна використовуватися достовірна і повна інформація про угоди купівлі-продажу. Як правило, для дохідних об'єктів даний метод задає лише діапазон вірогідною вартості, тому що економічні характеристики об'єктів, що визначають вартість, є в сучасних умовах комерційною таємницею. [5]
У процесі аналізу аналогів ми взяли за основу для розрахунків аналоги, за якими у нас є інформація в базі даних.
Застосування методу порівняння продажів полягає в послідовному виконанні наступних дій:
В· Докладне дослідження ринку з метою отримання достовірної інформації про всі чинники, що мають відношення до об'єктів порівнюєш корисності.
В· Визначення відповідних одиниць порівняння та проведення порівняльного аналізу по кожній одиниці.
В· Зіставлення досліджуваного об'єкта з вибраними об'єктами порівняння з метою коригування їх продажних цін або виключення зі списку порівнюваних.
Приведення ряду показників продажних цін порівнянних об'єктів до одного або діапазону ринкової вартості досліджуваного об'єкта.
При коригуванні продажних цін об'єктів порівняння всі поправки робляться від об'єкта порівняння до об'єкта оцінки.
У оціночної практиці прийнято виділяти шість основних елементів порівняння, які повинні аналізуватися в обов'язковому порядку: права власності на нерухомість, умови фінансування, умови продажу, стан ринку, місце розташування, фізичні характеристики.
Після отримання підсумкових значень скоригованих цін продажів порівнюваних об'єктів проведемо коригування отриманих значень за ваговими коефіцієнтами.
При визначенні вартості нерухомості методом порівняння продажів використовується наступна послідовність внесення коригувань:
1. Передані права власності на нерухомість,
2. Умови фінансування, <...
