ізації продукції, відповідний точці беззбитковості, називається беззбитковим. p align="justify"> Точка беззбитковості показує кордону ефективності виробництва: якщо обсяг продажів менше беззбиткового, то організація несе збитки, якщо більше - отримує прибуток.
Точка беззбитковості розраховується в натуральних одиницях обсягу виробництва за формулою:
(1)
де - точка беззбитковості, натуральний вимірювач;
- величина постійних витрат, руб.;
- ціна одиниці продукції, грн./од.;
- змінні витрати на одиницю продукції, грн./од.
На основі точки беззбитковості визначається запас міцності (зона безпеки) інвестиційного проекту, що характеризує відхилення обсягу виробництва продукції від точки беззбитковості:
(2)
де - запас міцності,%
- обсяг виробництва продукції, натуральний вимірник.
Запас міцності показує, на скільки відсотків фактичний обсяг продажів вище беззбиткового, і виступає мірою інвестиційного ризику: чим більше запас міцності, тим вище стійкість проекту, і, відповідно, менше ризик його реалізації.
У курсовій роботі точка беззбитковості і запас міцності розраховуються для варіанта А реконструкції та пристосування об'єкта нерухомості за крок розрахункового періоду (перший квартал горизонту розрахунку).
У разі комерційної діяльності, пов'язаної зі здачею нерухомості в оренду, точка беззбитковості являє собою площу об'єкта нерухомості (у кв. м.), при якій потенційний валовий дохід дорівнює витратам на утримання об'єкта нерухомості. При беззбиткової величиною орендованій площі девелопер не отримуватиме прибутку від оренди, а лише зможе покрити суму своїх експлуатаційних витрат. p> Оскільки девелопер припускає здавати в оренду площі різного функціонального призначення (під торгові, офісні і складські приміщення), то в даному випадку визначення точки беззбитковості дещо ускладнюється - її необхідно розраховувати як для загальної площі об'єкта нерухомості (загальної величини потенційного валового доходу), так і для площі кожного функціонального призначення окремо. Це пов'язано з двома причинами:
перше, немає єдиної продажної ціни продукції - у площі кожного функціонального призначення своя орендна ставка, що формує свою частку потенційного валового доходу;
друге, немає єдиних змінних витрат на одиницю продукції - на утримання площі кожного функціонального призначення потрібно своя сума змінних експлуатаційних витрат.
Таким чином, у разі надання в оренду функціонально різних площ одного об'єкта нерухомості, точка беззбитковості буде визначатися як для проекту в цілому, так і для площі кожного функціонального призначення окремо.
Точка беззбитковості на кроці розрахункового періоду (за квартал) для проекту в цілому розраховується за формулою (за умови постійної структури які надаються в оренду площ на кожному кроці горизонту розрахунку проекту):
(3)
де - точка беззбитковості проекту на кроці розрахункового періоду (за перший квартал горизонту розрахунку), кв. м. площі об'єкта нерухомості;
- загальна сума постійних витрат на утримання об'єкта нерухомості за квартал, руб.;
- питома вага площі i-ого функціонального призначення в загальній площі об'єкта нерухомості, частки,, - число функцій об'єкта, в курсовій роботі, оскільки в об'єкта нерухомості три функції: торговельні, офісні та складські приміщення;
- ставка орендної плати за 1 кв. м. площі i-ого функціонального призначення на місяць, руб./кв. м.;
- величина змінних витрат на 1 кв. м. площі i-ого функціонального призначення в місяць, руб./кв.м.
Різниця між зваженими орендними ставками і змінними витратами в знаменнику формули (3) розраховується за квартал, оскільки точка беззбитковості проекту визначається також за крок горизонту розрахунку. Ставки орендної плати за 1 кв. м. площі i-ого функціонального призначення на місяць вказані у п. 12 Додатку 1 курсової роботи ЕОІН, а величина змінних витрат на 1 кв. м. площі i-ого функціонального призначення на місяць наведена у п. 3 Додатка 1 даної курсової роботи.
Постійні витрати у формулі (3) розраховуються як різниця між величиною сукупних поточних витрат на утримання об'єкта нерухомості (операційні витрати і амортизаційні відрахування) і загальною сумою змінних витрат на утримання об'єкта на квартал:
(4)
де - експлуатаційні витрати на квартал, руб.;
- амортизація вартості бізнесу за квартал, руб.;
- площа i-ого функціонального призначення, кв. м.
Експлуатаційні витрати на утримання об'єкта нерухомості за квартал розраховані в п. 2.2.5.2 курсової роботи ЕОІН (див. формулу (13) в курсовій роботі ЕОІН).
Амортизація вартості бізнесу (амортизація вартості об'єкта нерухомості, амортизація вартості обладнання, амортиз...
