.
Недоліки: p> В· статичний, тобто не враховує перспектив розвитку бізнесу;
В· не бере до уваги основні фінансово - економічні показники діяльності оцінюваного підприємства.
1.3. Основні етапи розрахунку вартості бізнесу методом чистих активів
Розрахунок методом вартості чистих активів включає кілька етапів:
1. Оцінюється нерухоме майно підприємства по обгрунтованої ринкової вартості.
2. Визначається обгрунтована ринкова вартість машин та обладнання.
3. Виявляються і оцінюються нематеріальні активи.
4. Визначається ринкова вартість фінансових вкладень, як довгострокових, так і короткострокових.
5. Товарно-матеріальні запаси переводяться в поточну вартість.
6. Оцінюється дебіторська заборгованість.
7. Оцінюються витрати майбутніх періодів.
8. Зобов'язання підприємства переводяться в поточну вартість.
9. Визначається вартість власного капіталу шляхом вирахування з обгрунтованої ринкової вартості суми активів поточної вартості всіх зобов'язань.
1.4 Оцінка нерухомого майна підприємства з обгрунтованої ринкової вартості.
Оцінка нерухомого майна підприємства може бути дана з застосуванням трьох підходів: дохідного, порівняльного (ринкового) і витратного.
1.4.1.Прімененіе дохідного підходу
Прибутковий підхід при оцінці об'єктів нерухомості включає два методи:
• метод капіталізації доходів;
• метод дисконтованих грошових потоків.
Капіталізація доходу являє собою сукупність методів і прийомів, що дозволяє оцінювати вартість об'єкта на основі його потенційної можливості приносити дохід. Метод капіталізації доходів використовується при оцінці нерухомості, що приносить дохід власнику. Доходи від володіння нерухомістю можуть, наприклад, представляти собою поточні та майбутні надходження від здачі її в оренду, доходи від можливого приросту вартості нерухомості при її продажу в майбутньому. Результат по даному методу складається як з вартості будівель, споруд, так і з вартості земельної ділянки. p> Як показник, описує майбутні доходи, вибирається чистий операційний дохід. Він являє собою розраховану стійку величину очікуваного річного чистого доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування всіх операційних витрат і резервів, але до обслуговування боргу по іпотечному кредитуванню, якщо таке має місце, та обліку амортизаційних відрахувань. Чистий операційний дохід виходить з припущенні, що майно буде здано в оренду на умовах ринкової орендної плати, а також на тому, що цей дохід прогнозується для одного найбільш характерного року. p> Вартість нерухомості розраховується за формулою:
С = ЧОД/Коефіцієнт капіталізації,
Де С - поточна вартість об'єкта нерухомості;
ЧОД - чистий операційний дохід;
СК - ставка капіталізації.
Розрахунок чистого операційного доходу починається з розрахунку потенційного валового доходу (ПВД), представляє собою очікувану сумарну величину ринкової орендної плати. І інших доходів останнього до дати оцінки року. Розрахунок ПВД вимагає від оцінювача знання ринку оренди, до якого належить оцінюване майно. Як правило, величина орендної ставки залежить від місця розташування об'єкта, його фізичного стану, наявності комунікацій, терміну оренди і т.д.
Потенційний валовий дохід - дохід, який можна отримати від нерухомості при 100%-ном використанні без урахування всіх втрат і витрат. ПВД залежить від площі оцінюваного об'єкта і встановленої орендною ставки і розраховується за формулою:
ПВД = П * Са , де
П - площа, що здається в оренду,
Са - орендна ставка за 1 квадратний метр.
Тобто ПВД оцінюється на основі аналізу поточних ставок і тарифів, що існують на ринку нерухомості для порівнянних об'єктів. Оцінювач повинен проводити порівняння оцінюваного майна з іншими аналогічними, що здаються в оренду об'єктами власності і робити поправки на відмінності між ними. Якщо об'єкти подібні за винятком одного або декількох істотних компонентів, то поправки (Коригування) можна розраховувати на основі ринкових даних. Коли ж величину поправки не можна підтвердити ринковими даними, оцінювач визначає її експертним шляхом. p> Однак, отриманий розрахунковим шляхом ПВД може бути змінено через вакансій (Недозагруженности) об'єкта власності, недосбор орендної плати. Тобто оцінюються передбачувані втрати від недовикористання об'єкта нерухомості та втрати при зборі платежів. Зменшення ПВД на величину втрат дає величину дійсного валового доходу (ДВД), який визначається за формулою:
ДВД = ПВД - Втрати . p> Для отримання ЧОД проводиться аналіз витрат. Витрати власника представляють собою поточні витрати, пов'язані з володінням і експлуатацією об'єкта нерухомості. Періодичні витрати для забезпечення нормального фун...
