лі. [1]
Невід'ємною умовою визначення ринкової вартості нерухомості є аналіз особливостей функціонування ринку нерухомості, які справляють істотний вплив на потік доходів за період володіння, рівень ризику інвестування і можливу ціну продажу об'єкта нерухомості на конкретну дату в майбутньому, що є інформаційним забезпеченням дохідного підходу. Облік специфіки ринку нерухомості дозволить більш обгрунтовано оцінити поточне вплив основних ціноутворюючих параметрів на величину вартості за аналогам і оцінюваного об'єкту в рамках ринкового підходу. Крім того, визначення інвестиційної привабливості нерухомості, як об'єкта для інвестування (якщо оцінка замовляється потенційним інвестором), вимагає обов'язкового прогнозування тенденцій розвитку ринку нерухомості. Володіння оцінювачем сегмента ринку конкретного об'єкта нерухомості дозволяє йому виробити критерії для вивчення, відбору та інтерпретації порівнянності інших об'єктів нерухомості. [2]
1.2 Поняття, принципи і цілі оцінки нерухомості
Нерухоме майно - це фізичні об'єкти з фіксованим місцем розташування в просторі і все, що невіддільне з ними пов'язано як під поверхнею, так і над поверхнею землі або все, що є обслуговуючим предметом, а також права, інтереси і вигоди, зумовлені володінням об'єктами. Під фізичними об'єктами розуміються невід'ємно пов'язані між собою земельні ділянки і розташовані на них будови. [3]
Під об'єктом нерухомості розуміється, по-перше, підприємство в цілому як майновий комплекс, а по-друге, земельна ділянка, невід'ємною частиною якого можуть бути:
1) будівля (Споруду) або група будинків (споруд), розташованих на цій ділянці, підземні споруди, що відносяться до даної ділянки;
2) відокремлені водні об'єкти, багаторічні насадження;
3) інженерні споруди і мережі, що здійснюють підключення земельної ділянки та знаходяться на ній будівель (споруд) до об'єктів інфраструктури кварталу чи міста. Сюди ж відносяться долі власності в об'єктах інженерної інфраструктури, що перебувають у спільній експлуатації власників нерухомості кварталу чи міста;
4) стаціонарні споруди благоустрою території ділянки;
5) елементи господарського, транспортного та інженерного забезпечення, пов'язані з цим об'єкту нерухомості, але розташовані поза межами його земельної ділянки;
6) інші об'єкти, які в сукупності з перерахованими вище компонентами нерухомості становлять нерозривна конструктивне чи функціональне ціле. [4]
1.3 Оцінка бізнесу як економічна категорія
З розвитком вітчизняної ринкової економіки у російського власника з'явилася можливість на свій розсуд розпоряджатися належним йому рухомим і нерухомим майном, вкладати свої кошти в бізнес або продавати його. Але практично у кожного, хто збирається реалізувати свої права власника, виникає безліч питань. Один з головних - питання о...
