сягається оптимальне управління портфелем. [9]
Диверсифікація передбачає набір об'єктів нерухомості з урахуванням:
-типу об'єктів;
-місцеположення об'єктів;
-методів інвестування капіталу;
-переваг керуючого або компанії;
-економічного розвитку регіону;
-попиту і пропозиції на ринку нерухомості;
-рівня розвитку фінансових інструментів, що застосовуються у регіоні, та ін;
Тип нерухомості - класифікація об'єктів за цільовим призначенням наведена на рис. 1. [12]
В
Рис.1. Класифікація об'єктів за цільовим призначенням
Розташування визначається районом (Кварталом) розміщення нерухомості в місті; наявністю і розвитком інфраструктури; розвитком і типом промисловості; ландшафтними характеристиками місця розташування; демографічним складом населення; рівнем доходів тощо
Методи інвестування - можливість залучення позикових коштів; наявність власного капіталу; розвиток іпотеки; фінансування з використанням цінних паперів; самофінансування (гроші покупця), опціони та ін
Уподобання керуючого, інвестора або кредитора - безризикове ведення бізнесу; ризиковане управління капіталом портфеля; отримання доходів у короткостроковому періоді; отримання доходів у довгостроковому періоді; перевагу здачі об'єктів в оренду або організація бізнесу (ресторани, готелі, майстерні, автозаправні станції, магазини, супермаркети та ін); використання власних чи позикових коштів; використання цінних паперів, опціонів; будівництво нових об'єктів або використання існуючих; реконструкція, відновлення та реалізація старих об'єктів і ін
Економічний розвиток регіону - перспективи розвитку регіону; наявність різного типу промисловості, різних типів об'єктів і розвиненої інфраструктури, а також наявність розвиненого фінансування з використанням сучасних методів і фінансових інструментів; розмір населеного пункту або міста; чисельність населення; демографічний склад, контакти і віддаленість від зарубіжних регіонів і міст; економічний рейтинг регіону; рівень доходів населення.
Попит і пропозиція об'єктів нерухомості - наявність і розвиток ринку нерухомості, інформаційне забезпечення та ЗМІ; наявність конкуренції та ін
Прибутковість і ризикованість активів портфеля.
Прибутковість активів повинна бути максимальна, з урахуванням мінімальних ризиків.
Для оцінки статистичної залежності між часовими рядами ставок прибутковості для різних типів нерухомості існує коефіцієнт кореляції.
Позитивна кореляція свідчить про те, що зростання ставок одного типу об'єктів викликає зростання ставок прибутковості іншого типу об'єктів. І навпаки, при негативній кореляції зростання ставок одного об'єкта викликає зниження ставок іншого об'єкта.
Якщо портфель складається з активів, ставки прибутковості яких знаходяться в протифазі, то в цьому випадку ризик порт...
