, на оплату комунальних послуг, на утримання апарату управління, на рекламу і маркетинг та інше. Необхідно врахувати також грошові відрахування для покупки (споруди) в майбутньому нового об'єкта замість зношеного. Всі грошові потоки розглядаються з урахуванням їх вартості в часі і ризику неотримання прогнозованої величини доходу. Ставка дисконту при прибутковому підході відіграє також роль цільового прибутку на інвестиції в нерухомість. З точки зору теорії попиту та пропозиції підхід за доходами відображає точку зору покупця, формує попит на товари.
Даний підхід використовується при визначенні:
1. інвестиційної вартості, оскільки потенційний інвестор не заплатить за об'єкт більшу суму, ніж поточна вартість майбутніх доходів від цього об'єкта;
2. ринкової вартості.
Основні принципи оцінки доходного активу - принцип очікування і принцип заміщення. Принцип очікування є основним принципом методу. Він говорить, що вартість активу V визначається нинішньої (сьогоднішньої, поточної) цінністю (PV - від англ. present value) всіх його майбутніх доходів I: V = PV (Il, ... Ik), де k - період володіння активом. Чим вище дохідний потенціал оцінюється активу, тим вище його вартість. При цьому аналіз доходів повинен здійснюватися протягом всієї залишилася економічного життя активу за умови його використання протягом цього періоду найбільш ефективним чином.
Відповідно до принципу заміщення максимальна вартість активу V не повинна перевищувати найменшої ціни, за якою може бути придбаний інший аналогічний актив з еквівалентною прибутковістю. Даний принцип є аналогом економічного принципу альтернативності інвестицій.
У рамках дохідного підходу розрізняють метод прямої капіталізації та метод капіталізації доходів за нормою віддачі на капітал. В основі цих методів лежить аналіз і оцінка чистого операційного доходу і коефіцієнта капіталізації або дисконтування.
При прямій капіталізації здійснюються аналіз і оцінка чистого операційного доходу першого року використання активу за умови, що актив знаходиться в стадії генерації типових доходів, і коефіцієнта капіталізації для перетворення доходу в поточну вартість. А в методі капіталізації за нормою віддачі на капітал аналізується прогноз чистого операційного доходу в процесі використання активу, включаючи чистий дохід від реверсії в кінці прогнозного періоду, оцінка коефіцієнта дисконтування та визначення суми поточних вартостей цих доходів. Відрізняються ці методи способами аналізу і побудови потоку доходів і коефіцієнтів їх перетворення в поточну вартість. У методі прямої капіталізації для оцінки ринкової вартості чистий дохід першого року від використання активу ділиться на коефіцієнт капіталізації, отриманий методом ринкової вичавки на основі аналізу даних про коефіцієнти капіталізації доходів активів, аналогічних оцінюваному активу.
При оцінці же методом капіталізації за нормою віддачі на капітал враховується тенденція зміни...
