визначити ціну продажу, якщо дане майно знаходиться в широкому обороті і ціни угод відомі. Але для складних, дорогих об'єктів, для яких не зовсім очевидна їх ринкова вартість, а ціна помилки занадто висока (т. е фінансова значимість помилки значно більше вартості послуг оцінювача), - виникає необхідність звернутися до професійного оцінювачу.
1. Загальна характеристика дохідного підходу до оцінки нерухомості. Метод прямої капіталізації
Обгрунтованість і достовірність оцінки вартості нерухомості залежить від правильності визначення області застосування витратного, дохідного та порівняльного підходів. Вибір одного з цих підходів здійснюється оцінювачем виходячи з конкретних завдань і цілей проведення оцінки.
Прибутковий підхід
Прибутковий підхід являє собою сукупність прийомів і методів, дозволяють оцінити вартість об'єкта на основі його потенційної здатності приносити дохід. Вартість приносить дохід нерухомості визначається величиною, якістю і тривалістю періоду отримання тих вигод, які даний об'єкт, як очікується, буде приносити в майбутньому в процесі всієї залишилася економічного життя. Оцінювач, що уважно вивчає відповідну ринкову інформацію, перераховує ці вигоди в єдину суму поточної вартості.
Виходячи з визначення, в цьому підході ми маємо справу з встановленням ціни на основі цінності товару. Цінність товару визначається як поточна вартість очікуваних вигод. Під вигодою може розумітися не тільки реальний дохід, принесений об'єктом при здачі в оренду, але і неявні вигоди, пов'язані, наприклад, з використанням об'єкта власником для своїх потреб. У останньому випадку вартість об'єкта визначається поточною вартістю орендної плати, яку власник міг би отримати від здачі об'єкта в оренду.
Ціна володіння (користування) об'єктом може визначатися не тільки через величину орендної плати. Це може бути будь-яке, виражене у грошовій формі, визначення споживчої корисності або цінності нерухомості як товару. Наприклад, при оцінці землі під будівництво житлового будинку ми можемо розглядати доход не від оренди житлових приміщень, а від продажу їх в власність, тим більше що пайове будівництво дає багато переваг перед будівництвом типового, генеруючого умовно постійний потік доходу, об'єкта комерційної нерухомості. Слід відзначити і те, що ринкова вартість залежить від поточної вартістю не будь-якого з можливих використань, а найбільш ефективного використання об'єкта. При вирішенні даної проблеми визначають ціну оренди приміщень при різних варіантах функціонування нерухомості. У даному випадку розрахунок ціни здійснюється на основі аналізу беззбитковості і забезпечення цільового прибутку. Оцінювач повинен проаналізувати весь діапазон цін оренди на аналогічні приміщення при різних функціональних і технічних характеристиках з урахуванням витрат на проведення необхідної реконструкції та поточного ремонту об'єкта...
