ідходи і методи, використовувані в оцінці бізнесу
Виділяють три основних методу оцінки ринкової вартості нерухомості: метод порівняння, витратний метод і метод капіталізації доходів.
Основний метод оцінки - це метод порівняльних продажів. Цей метод можна застосовувати в тому випадку, коли існує ринок землі та нерухомості, існують реальні продажі, коли саме ринок формує ціни, і завдання оцінювачів полягає в тому, щоб аналізувати цей ринок, порівнювати аналогічні продажу і таким чином отримувати вартість оцінюваного об'єкта. Метод побудований на зіставленні пропонованого для продажу об'єкта з ринковими аналогами. Він знаходить найбільше застосування на Заході (90 відсотків випадків). Однак для цієї роботи необхідний вже сформувався ринок землі та нерухомості.
Метод оцінки за витратами до землі практично не застосуємо. Може використовуватися лише у виняткових випадках оцінки землі нерозривно від вироблених на ній поліпшень. Вважається, що земля постійна і невитратним, а витратний метод застосовується для оцінки штучних об'єктів, створених людиною. При оцінці цим методом вартість землі складається з вартістю поліпшень (будівель, споруд), а земля оцінюється окремо іншими методами. [15.c.83]
Взагалі кажучи, вартість землі визначається тим, який дохід можна отримати від її використання. У зв'язку з обмеженістю кращих для використання земельних ділянок, наприклад, в містах, тут випробовується відповідний дефіцит і розрахунок вартості землі. Наступним методом оцінки, який можна застосувати саме для Росії, - є метод оцінки, заснований на аналізі найбільш ефективного використання нерухомості, і цей аналіз пов'язаний з визначенням того виду використання, який буде приносити власнику максимальний дохід.
Останнім часом попит на послуги оцінювачів та їх професійну підготовку в Росії став інтенсивно зростати. Це обумовлено і недавніми подіями у фінансовій сфері, коли спроби створення механізму кредитування через страхування кредитів зазнали фіаско: банки багато втратили на липовому страхуванні. У випадку з нерухомістю, яка береться банком у заставу при видачі кредиту, втрати практично неможливі. Таким чином, ринки нерухомості і капіталу стають нерозривними компонентами економіки в цілому.
Природно, що зі боку банків виник великий інтерес до таких операцій. І всі вони потребують кваліфікованої оцінки нерухомості, проводять страхування за реальною вартості об'єктів нерухомості.
Оцінка необхідна також у рамках регіональної податкової політики. У всьому світі основою системи місцевого оподаткування служить податок на нерухомість, за рахунок цього податку формується близько 70 відсотків місцевого бюджету. Звичайно, з розвитком самого ринку, з появою реальних вартостей можливий перехід до такої системи оподаткування, яка б стимулювала розвиток ринку нерухомості та забезпечила б разом з тим поповнення місцевих бюджетів. Цим пояснюється і безумовний інтерес до о...
