езультаті експлуатації об'єкта, і його ринковою вартістю. p align="justify"> Пряма капіталізація - це процес перетворення величини прогнозованого чистого операційного доходу у вартість нерухомості на дату оцінки.
Формула для розрахунку вартості майна має наступний вигляд:
, де
С - вартість об'єкта, руб.;
ЧОД - чистий операційний дохід, руб.;
K - коефіцієнт капіталізації.
СПОСОБИ ВІДШКОДУВАННЯ ІНВІСТИЦІЙНИЙ КАПІТАЛУ (метод Рингу, метод Інвуд, метод Хоскольда)
Існують три способи відшкодування інвестованого капіталу при повній втраті об'єктом вартості до кінця терміну володіння:
прямолінійний повернення капіталу (метод Рингу);
повернення капіталу по фонду відшкодування та ставкою доходу на інвестиції (метод Інвуд). Його іноді називають аннуїтетним методом;
повернення капіталу по фонду відшкодування та безризиковою ставкою відсотка (метод Хоскольда).
Метод Рингу. Цей метод доцільно використовувати, коли очікується, що відшкодування основної суми буде здійснюватися рівними частинами. Річна норма повернення капіталу розраховується шляхом ділення 100%-ої вартості активу на залишається термін корисного життя, тобто це величина зворотна терміну служби активу. У цьому випадку вважається, що кошти, що направляються до фонду відшкодування, що не реінвестуються. Формула коефіцієнта капіталізації приймає наступний вигляд:
PV = C/(i +1/n), де
n - термін отримання постійного доходу
с - термін володіння об'єктом нерухомості
Метод Інвуд використовується, якщо сума повернення капіталу реінвестується за ставкою прибутковості інвестиції. У цьому випадку норма повернення як складова частина коефіцієнта капіталізації дорівнює фактору фонду відшкодування при тій же ставці відсотка, що й з інвестицій
PV = С/(i + SFF (n, i)), де
- норма віку капіталу $ од.
= i/((1 + i) n - 1)
Метод Хоскольда. Використовується в тих випадках, коли ставка доходу первинних інвестицій кілька висока, що малоймовірно реінвестування за тією ж ставкою. Для реінвестованого коштів передбачається отримання доходу за безризиковою ставкою
PV = C/(i + SFF (n, R)), де
- безризикова ставка виражена в частках од.
МЕТОД дисконтування грошових потоків
Метод дисконтованих грошових потоків (ДДП) дозволяє оцінити об'єкт у разі отримання від нього нестабільних грошових потоків, моделюючи характерні риси їх надходження. Даний метод є більш універсальним, ніж метод капіталізації доходів. p align="justify"> Застосовується метод ДДП, коли:
передбачається, що майбутні грошові потоки будуть істотно відрізнятися від поточних;
існують дані, що дозволяють обгрунтувати розмір цих майбутніх потоків від нерухомості;
