fy"> потоки доходів і витрат носять сезонний характер;
оцінювана нерухомість - великий багатофункціональний комерційний об'єкт;
об'єкт нерухомості будується або тільки що побудований і вводиться (або введений в дію).
Метод дисконтованих грошових потоків дозволяє оцінити вартість нерухомості на основі поточної вартості доходу, що складається з прогнозованих грошових потоків і залишкової вартості.
Для застосування методу ДДП необхідні наступні дані:
тривалість прогнозного періоду;
прогнозні величини грошових потоків, включаючи залишкову вартість (реверсію) - тобто виручку від продажу об'єкта нерухомості в кінці строку володіння;
ставка дисконтування;
Алгоритм розрахунку методу ДДП.
. Визначення прогнозного періоду залежить від обсягу інформації, достатньої для довгострокових прогнозів. Ретельно виконаний прогноз дозволяє передбачити характер зміни грошових потоків на більш довгий термін. p align="justify"> У міжнародній оцінній практиці середня величина прогнозного періоду 5 - 10 років, тоді як для російських умов типовою величиною буде період тривалістю 3 - 5 років. Це реальний термін, на який можна зробити обгрунтований прогноз. p align="justify">. Прогнозування величин грошових потоків, включаючи реверсію, вимагає:
а) ретельного аналізу на основі фінансової звітності, що подається замовником про доходи та витрати від об'єкта нерухомості, ретроспективному періоді;
б) вивчення поточного стану ринку нерухомості та динаміки зміни його основних характеристик;
в) прогноз доходів і витрат на основі реконструйованого звіту про доходи.
При оцінці нерухомості методом ДДП розраховується кілька рівнів доходу від об'єкта (для кожного прогнозного року):
потенційний валовий дохід;
дійсний валовий дохід;
чистий операційний дохід;
грошовий потік до сплати податків;
грошовий потік після сплати податків.
Останній рівень доходу використовується для оцінки вкрай рідко, оскільки тут мова йде про прибутковий податок власника (або податок на прибуток підприємства, якщо власник - юридична особа), величина якого, і, відповідно, величина грошового потоку залежить і від інших джерел доходу.
В якості дисконтируемая рівня доходу найчастіше використовуються дві величини: ЧОД - якщо потрібно оцінити вартість об'єкта в цілому, тобто вартість всього інвестованого капіталу безвідносно його джерел; і грошовий потік до сплати податків (ДПДН) - якщо потрібно оцінити стомость власного капіталу, інвестованого власником. ДПДН і ЧОД відрізняються на величину витрат з...
