або ефективний валовий дохід розраховується за формулою:
ЕВД = ПВД - втрати + інші доходи
3. Розрахунки витрат з експлуатації нерухомості виходить величина чистого операційного доходу.
ЧОД = ЕВД - ЗР
Операційні витрати являють собою поточні витрати, пов'язані з власником і експлуатацією об'єкта нерухомості.
4. Перерахунок чистого операційного доходу і доходу від перепродажу в поточну вартість об'єкта.
Операційні витрати діляться:
умовно-постійні;
умовно-змінні або експлуатаційні;
витрати на заміщення, або резерви.
До умовно - постійних належать витрати, розмір яких не залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня наданих послуг:
- податок на майно;
До умовно - змінних витрат належать витрати, розмір яких залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня послуг, що надаються:
комунальні;
на утримання території;
на поточні ремонтні роботи;
До витрат на заміщення відносять витрати, які або мають місце всього один раз за кілька років.
МЕТОД прямої капіталізації доходу
Метод прямої капіталізації доходу - цей метод дає досить точну оцінку поточної вартості майбутніх доходів у разі, коли очікуваний потік доходів стабільний або має постійний темп зростання (зниження).
Основні етапи процедури оцінки при даному методі:
визначення потенційного валового доходу;
визначення дійсного валового доходу;
визначення чистого операційного доходу;
визначення ставки капіталізації;
визначення вартості об'єкта в поточному стані.
КОЕФІЦІЄНТ КАПІТАЛІЗАЦІЇ
Коефіцієнт капіталізації - це параметр, що перетворює чистий дохід у вартість об'єкта. При цьому враховується як сама чиста прибуток, одержуваний від експлуатації оцінюваного об'єкта, так і відшкодування основного капіталу, витраченого на придбання об'єкта. Коефіцієнт капіталізації, що враховує ці дві складові, називається загальним коефіцієнтом капіталізації або ставкою капіталізації чистого доходу. При цьому чистий дохід, який використовується для капіталізації, визначається за певний період, як правило, за рік. Таким чином, загальний коефіцієнт капіталізації, (або повна ставка капіталізації) висловлює залежність між річною величиною чистого доходу, одержуваного в р...
