що покупець оцінюваного об'єкта, маючи, метою придбання деякого набору корисних якостей, втілених в об'єкті, буде зіставляти альтернативні способи досягнення цієї мети, вибираючи серед них максимально ефективний.
Очікування. Вартість нерухомості визначається не стільки факторами, що існують сьогодні, скільки очікуваними подіями. Хоча майбутнє не може зумовлювати сьогодення, однак те, що ми очікуємо в майбутньому, може і повинно бути частиною оцінки справжнього Дійсно, на відміну від речей, призначених для негайного вживання, при купівлі нерухомості людина в загальному розраховує на отримання вигод протягом більш-менш тривалого періоду часу в майбутньому При цьому ціна, яку він готовий сьогодні сплатити за нерухомість, по суті, являє собою плату за право отримання цих ви рік, а значить, самим безпосереднім чином співвідноситься з їх очікуваним обсягом. Так само і продавець, визначаючи ціну, яку він готовий сьогодні отримати в обмін на продавану нерухомість, порівнює її з очікуваним обсягом що втрачаються, їм майбутніх вигод. Отже, реалістична оцінка вартості нерухомості неможлива без скільки певного уявлення про очікування, пов'язані з оцінюваним об'єктом.
Так, оцінюючи житловий будинок або квартиру в недавно забудовувати, але перспективному районі, слід припустити, що багато покупців готові будуть сплатити ціну, яка в співвідношенні з сьогоднішнім рівнем зручностей в районі могла б здатися надмірно високою. Однак їхні дії будуть продиктовані надіями на те, що через деякий час благо даруючи розумною забудові цей район досягне бажаного високого рівня розвитку і престижу.
Зовнішні впливи. Сітус. Вартість нерухомості визначається не тільки її власними якостями, а й впливом різних зовнішніх факторів. Зв'язки між об'єктом і його «середовищем проживання» можуть виявлятися як навколо міста, районі, поселенні (селищі, місті), так на регіональному, загальнонаціональному і транснаціональному рівнях. Сукупність усіх таких зв'язків конкретного об'єкта називають його сітусом (від латинського situs - місце) чи економічним місцем розташування.
Так, для промислового підприємства сітус визначається близькістю до транспортних вузлів, через які доставляються виробничі ресурси і вивозиться вироблена продукція, близькістю до місць продажу продукції, доступністю інженерної інфраструктури, що забезпечує виробничий процес, близькістю до місць проживання працівників. Сітус житлового комплексу складають насамперед транспортна доступність центрів ділової активності, близькість об'єктів соціально-культурної інфраструктури (шкіл, магазинів, установ охорони здоров'я тощо), наявність мальовничого пейзажу і будь-яких об'єктів природного (ліс, ставки, озера) або штучного (парки , сквери) походження, з якими зв'язуються рекреаційні, екологічні та естетичні якості житла. Вивчаючи сітус об'єкта, необхідно рас сматривать як позитивні, так і негативні зв'язку. Так, наприклад, близькість офісної будівлі до традиційного центру ділової активності слід вважати позитивною зв'язком, а близькість до аеропорту з підвищеним рівнем шуму негативною.
Традиційно одним з найважливіших факторів, що визначають сітус об'єкта, вважаються транспортні витрати (часові та фінансові). Наприклад, для часу доступу до житла з центру ділової активності 1:00 є своєрідним психологічним бар'єром, різко що знижують привабливість житла для покупців. Результати до...
