адр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси , багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.
Оціночна діяльність у сфері об'єктів нерухомості в Росії регулюється ФЗ «Про оціночної діяльності в РФ» та прийнятими відповідно до нього ФЗ і іншими нормативними правовими актами РФ і її суб'єктів, а також міжнародними договорами РФ.
.2 Принципи оцінки об'єктів нерухомості
Теорія вартості сформулювала чотири основні чинники, що впливають на вартість: корисність, дефіцит (рідкість), потреба і реальна купівельна спроможність. Дані фактори проявляються через основні принципи оцінки, які визначають їх вплив на вартість об'єктів нерухомості в процесі її функціонування.
Основні принципи оцінки нерухомості об'єднані в 4 групи:
1. Принципи, засновані на уявленнях власника про корисність об'єкта.
2. Принципи, засновані на експлуатаційних характеристиках оцінюваного об'єкта.
. Принципи, зумовлені впливом ринкового середовища.
. Принцип найкращого і найбільш ефективного використання.
Принципи, засновані на уявленнях власника про корисність об'єкта.
Процес створення вартості орієнтований на отримання майбутніх вигод. Ринкова вартість нерухомості не еквівалентна ціні придбання об'єкта в минулому або виробничим витратам на її створення; її величина відображає уявлення учасників ринку про майбутні вигоди від її придбання.
Для власника нерухомості особистого користування вартість залежить головним чином від очікуваних переваг в результаті володіння і проживання в цій нерухомості. Вартість комерційної нерухомості буде визначатися доходом, який вона може генерувати в майбутньому. У зв'язку з цим оцінювачі нерухомості враховують місцеві, регіональні та національні особливості уявлень покупців і продавців. Ретро-інформація про об'єкт і стан ринку має значення для інтерпретації поточного стану ринку та прогнозування ринкових очікувань.
Корисність полягає в здатності товару задовольняти певні потреби споживачів. Нерухомість має різної корисністю для мешканців, власника та орендаря. Житлова нерухомість, що знаходиться в особистій власності, задовольняє потребу власника в житловому приміщенні з тим або іншим ступенем зручності. Якість зручностей впливає на корисність нерухомості для власника або орендаря. У даному випадку корисність приймає форму генерованих нерухомістю грошових потоків. Вплив корисності на вартість залежить від споживчих характеристик нерухомості, до яких відносять площу, місце розташування, якість ремонту та інші властивості корисності, які суттєво впливають на вартість нерухомості.
Принцип заміщення стверджує, що за наявності кількох аналогічних або порівнянних об'єктів нерухомості на ринку найбільшим попитом користуватиметься об'єкт з найменшою ціною. Цей принцип передбачає раціональне поведінка учасників ринку, не обтяжених додатковими витратами, зумовленими затримкою платежів. Згідно з цим принципом, покупець не за...
