ьна застава) і далі -до іпотеки.
При фідуциі об'єкт застави переходив у власність кредитора, причому кредитор мав право або повернути нерухомість боржникові після виконання договору, або продати її, відмовившись від грошової вимоги.
Договір пігнуса передбачав передачу нерухомості вже не у власність, а у володіння нею як гарантію кредитного зобов'язання. Тепер кредитор мав право продати майно тільки якщо боржник не виконав взятих на себе зобов'язань і повинен був повернути позичальнику різницю між ціною продажу і залишком боргу.
Ослаблення рабовласницького господарювання і масова передача земель орендарям призвели до становлення класичного інституту іпотеки. Спочатку нова форма застави поширювалася на знаряддя праці, які орендарі земель через об'єктивні причини не могли передати власникам земель. Пізніше в іпотеку почала передаватися і нерухомість.
При іпотеці майно залишалося у володінні боржника, а кредитор отримував право витребувати річ, що закладалася з подальшим її продажем з торгів і компенсацією з вирученої суми залишку боргу позичальника. Приблизно в такому вигляді інститут застави існує до теперішнього часу.
Поряд з іпотекою, що виникала на підставі домовленості сторін, вводилися різні легальні іпотеки, що діяли на підставі закону (іпотека інвестора на інвестиції, іпотека на майно неплатника податку, іпотека на майно опікуна, і т.д.). З'явилися іпотеки, субординовані за часом возн?? кновенія (в силу договору) або за ступенем їх важливості (в силу закону). Розвивався наступний заставу однієї і тієї ж нерухомості декільком особам.
Роль держави в дотриманні прав учасників іпотечних операцій була велика. Досить складні за структурою угоди вимагали контролю і регулювання, налагодженої реєстраційної системи. У зв'язку з ослабленням цих державних функцій із заходом епохи Стародавнього світу, інститут іпотеки перестав існувати протягом декількох століть, перш ніж з'явитися знову в середньовічному європейському законодавстві.
У Німеччині іпотека з'являється не раніше XIV століття, у Франції - з кінця XVI ст. діяла негласна іпотека. У законодавстві європейських країн іпотека має вже дві характерні риси. По-перше, вона застосовується тільки до нерухомості; по-друге, продаж закладеного маєтку проводиться не самим кредитором, а при посередництві суду. Для кредитора іпотека стає найвірнішим засобом отримати «забезпечення по боргах», не беручи у своє володіння маєток боржника і не побоюючись конкуренції кредиторів. Іпотека стає надійним речовим правом, але тільки після внесення спеціального запису про іпотеку в особливу книгу. Окрема продаж частин не позбавляє кредитора права вимагати задоволення з них боргу в повній сумі. Іпотека поширювалася на нерухомість і не залежала від зміни власника.
Іпотечне право самостійно існувати не може. Якщо немає права, у забезпеченні якого іпотека встановлено, то не може бути й іпотеки, бо немає предмета, який підлягає забезпеченню. Недійсність або припинення вимоги тягне за собою недійсність або припинення іпотеки, але не навпаки. Це значення іпотеки визнано не тільки спочатку римським правом, але і рядом законодавств європейських країн. За римським правом іпотека поширювалася на вимогу і на всі його складові, включаючи відсотки з іпотеки та витрати, понесені кредитором з метою отримання задоволення. По іпотечному законодавством ряду країн у XVIII-XIX століттях капітальна сума вимоги визначалася її проголошенням, її розміром, наросшими на суму відсотками, але за умови, що вони позначені в книзі записів. При рецепції римського права іпотека перейшла в європейське законодавство. У дореволюційній Росії іпотека як юридичне право діє лише з моменту внесення запису в вотчинну книгу. Кредитор у разі невиконання боржником зобов'язання має право на задоволення позову з закладеного маєтку, в чиїх би руках воно не знаходилося. У США і Великобританії іпотека має свою особливість: на період виконання боржником основного зобов'язання всі права на володіння майном і титул власності автоматично переходять від боржника до кредитора по іпотеці.
Таким чином, історично іпотечне кредитування було породжене господарськими відносинами як найбільш надійна форма забезпечення зобов'язань боржника. Сучасний термін «іпотека» означає форму забезпечення виконання будь-яких зобов'язань боржника нерухомим майном. Найбільш поширеною формою зобов'язань, забезпечуваних іпотекою, є кредит. У разі неповернення боргу або невиконання інших зобов'язань боржником закладена нерухомість служить для задоволення претензій кредитора, або відразу переходячи в його власність, або через реалізацію застави та погашення зобов'язання боржника за рахунок виручених від реалізації коштів. Завдяки особливості нерухомого майна, міцно пов'язаного з землею, іпотека, з одного б...
