учасників іпотечних операцій була велика. Досить складні за структурою угоди вимагали контролю і регулювання, налагодженої реєстраційної системи. У зв'язку з ослабленням цих державних функцій із заходом епохи Стародавнього світу, інститут іпотеки перестав існувати протягом декількох століть, перш ніж з'явитися знову в середньовічному європейському законодавстві. У Німеччині іпотека з'являється не раніше XIV сторіччя; у Франції з кінця XVI століття діяла негласна іпотека. У законодавстві європейських країн іпотека має вже дві характерні риси: по-перше, вона застосовується тільки до нерухомості; по-друге, продаж закладеного маєтку проводиться не самим кредитором, а при посередництві суду. У США і Великобританії іпотека має свою особливість: на період виконання боржником основного зобов'язання всі права на володіння майном і титул переходять від боржника до кредитора по іпотеці.
Таким чином, історично іпотечне кредитування було породжене господарськими відносинами як найбільш надійна форма забезпечення зобов'язань боржника.
При розгляді іпотеки як елемента економічної системи необхідно виділити три найбільш характерні її риси:
1. Обов'язковість забезпечення заставою (причому в якості застави може виступати і та нерухомість, для покупки якої береться іпотечний кредит).
Це означає, що у разі невиконання позичальником зобов'язань здійснюється звернення стягнення на житло з подальшою його реалізацією, щоб погасити заборгованість позичальника за кредитом перед кредитором. Яка залишилася після погашення кредиту сума за вирахуванням витрат, пов'язаних з процедурою звернення стягнення та продажу житла, повертається колишньому позичальникові. Передане в іпотеку житло повинне бути вільним від будь-яких обмежень (обтяжень), не повинно бути закладено у забезпечення іншої зобов'язання.
2. Тривалість терміну надання кредиту.
Довгострокові іпотечні житлові кредити надаються на термін від 3 і більше років (оптимально 20-25 років). Завдяки тривалому терміну погашення зменшується розмір щомісячних платежів позичальника.
3. Іпотечний кредит вважається відносно низькоризикової банківською операцією.
До основних вимог належать наступні умови:
· сума кредиту, як правило, становить не більше 60-70% ринкової вартості житла, що купується;
· величина щомісячного платежу по кредиту не повинна перевищувати 30% сукупного доходу позичальника і созаемщиков (у тому випадку, якщо вони є) за відповідний розрахунковий період;
· при процедурі оцінки ймовірності погашення кредиту кредитор використовує офіційно підтверджену інформацію про поточні доходи позичальника та созаемщиков.
4. Застава нерухомості виступає в ролі інструменту залучення необхідних фінансових ресурсів для розвитку виробництва.
5. Іпотека здатна забезпечити реалізацію майнових прав на об'єкти, коли інші форми (наприклад, купівля-продаж) у даних конкретних умовах недоцільні.
. Створення за допомогою іпотеки фіктивного капіталу з урахуванням цінних паперів (при емітування власником об'єкта нерухомості первинних, вторинних і т.д. закладних оборотні кошти збільшуються на величину утворюється фіктивного капіталу).
Однак не можна не відзначити так звані іпотечні ризики, які часто стримують громадян від використання іпотечних кредитів [27, c.14-17]:
1) Ризик процентної ставки.
Зміна ринкової процентної ставки, як правило, є наслідком зміни рівня інфляції. Для кредитора цей ризик полягає в зниженні прибутковості операцій по іпотечному кредитуванню (грошовий потік, передбачений за договором про іпотеку, через зростання інфляції виявляється нижче, ніж очікуваний) і незбалансованості активів і пасивів. У класичному іпотечному варіанті відсоток по кредиту фіксований на весь термін кредитування. Це дає можливість рівномірного розподілу зобов'язань позичальника щодо повернення кредиту. Але фіксований відсоток оптимальний тільки при відносно низькому рівні інфляції. В основному застосовується плаваюча процентна ставка, розрахована на базі так званої ставки LIBOR (процентної ставки Лондонській міжнародній біржі). Однак змінні процентні ставки не завжди здатні правильно відбивати рівень інфляції, а крім того, вони досить складно розраховуються. Тому для підвищення привабливості такого роду кредитів процентні ставки по них встановлюються трохи нижче, ніж по кредитах з фіксованою процентною ставкою, і одночасно визначається максимальна межа збільшення відсотка за весь кредитний період.
2) Ринковий ризик.
Цей вид ризику може з'явитися при різкому зниженні цін на житло. Для п...
