убитков.Сніжают ризики і можуть бути включені до складу заходів попередження збитків.
. Схеми фінансування іпотечного кредитування та порівняльна характеристика їх ефективності
У жодній з розвинених країн власні накопичення не є основним джерелом коштів при купівлі житла. У США пріоритет отримала дворівнева іпотека, в Європі - однорівнева (рис. 1). У Німеччині один із головних інструментів - будощадкаси. У Чехії через аналогічний механізм за 13 років залучили у житлову сферу приблизно 11 млрд євро.
У Росії вибір зроблено зверху, директивно: на вторинному ринку - іпотека за американською моделлю, на первинному - «долевке» (в рамках нового закону) та житлово-накопичувальні кооперативи, які жорстко регулюються законом.
Іпотека для більшості громадян (особливо в регіонах) недоступна або неприйнятна з фінансових умов; закон про пайову участь поки на практиці не працює; ЖНК ще тільки освоюються в нових рамках.
Рис. 1. Класичні схеми фінансування житла
У сучасному світі склалися три основні схеми фінансування житла (рис.2): однорівнева, дворівнева і схема будівельного кредиту.
Одноуровневая схема іпотечного кредитування (німецька модель). У даній моделі виділяють два загальних типу схем кредитування: зв'язок позичальника і кредитора за допомогою іпотечних банків і позиково-ощадних установ. Кількість обслуговуючих організацій - мінімально, як правило, це тільки страхова організація (рис.2). Термін кредитування становить від 10 до 12 років. Всі ставки і виплати кредиту є фіксованими і рівномірними.
ризик іпотечний кредит цінний
Рис. 2. Порядок руху фінансових потоків при однорівневої схемою іпотечного кредитування: 1 - накопичувальний вклад; 2 - іпотечний кредит; 3 - оплата житла за договорами купівлі-продажу або договором підряду (власний і позиковий капітал); 4 - повернення іпотечного кредиту і відсотків по ньому; 5 - страхова премія за договором страхування заставленого майна; 6 - дохід від продажу цінних паперів (заставних листів); 7 - дохід за цінними паперами (заставними листами) та їх погашення
При реалізації даної моделі передбачено укладення наступних основних договорів:
- між позичальником і кредитором - договір про накопичувальному житловому вкладі, а потім - кредитний договір і договір про іпотеку;
між позичальником і страховою організацією - договір страхування закладеного житла;
між позичальником і продавцем (будівельником) - договір купівлі-продажу житла.
Проблема ресурсного забезпечення кредитів вирішується іпотечними банками наступним чином: крім короткострокових коштів (депозитних вкладів громадян, позик, коштів на рахунках громадян) залучаються і довгострокові фінансові ресурси, одержувані за рахунок довгострокових позик, продажу власних цінних паперів ( облігацій, сертифікатів та інших, забезпечених виданими кредитами).
Кредитор може рефінансувати іпотечні кредити за рахунок випуску цінних паперів (заставних листів), тим самим мінімізуючи можливі ризики. Відсоток виплати доходу за заставними листами практично відповідає відсотку за іпотечним кредитом, з невеликою різницею на покриття витрат та одержання прибутку.
Крім того, кредитор регулює весь процес іпотечного кредитування позичальника виходячи лише з власних інтересів. Тому позичальник може отримати низький відсоток і здешевити іпотечний кредит.
Відзначимо, що кредитна установа не може здійснювати ніяких активних операцій, крім надання кредитів вкладникам. Тим самим знижується ризикованість іпотечних кредитів, бо вони видаються позичальникам, які формально підтвердили свою кредитоспроможність і здатність протягом тривалого терміну щомісяця вносити фіксовані платежі, приблизно рівні щомісячним платежам за іпотечним кредитом.
Дворівнева схема іпотечного кредитування (американська модель). У цій моделі крім позичальника і кредитора беруть участь посередник (іпотечне агентство) та/або учасник фінансового ринку (іпотечна фінансово-інвестиційна компанія), які діють на вторинному ринку заставних.
Щоб швидше повернути кошти, витрачені на видачу іпотечного кредиту, кредитор може продавати ці кредити іпотечному агентству або іпотечної фінансово-інвестиційної компанії, які таким чином, рефінансують кредит. Після покупки вони негайно відшкодовують кредитору виплачені позичальнику кошти, а натомість просять переводити одержувані ним від позичальника щомісячні виплати за вирахуванням прибутку (маржі) кредитора. Величину щомісячних виплат, т. Е. Ставку, за якою посередник або учасник фінансового ринку зобов'язується к...
