упувати іпотечні кредити, вони встановлюють самостійно на підставі вимог інвесторів до прибутковості відповідних фінансових інструментів.
Таким чином, кредитна установа отримує дохід на переуступку заставних і комісійні за їх обслуговування. Іпотечна фінансово-інвестиційна компанія отримує дохід за рахунок додаткової емісії первинних заставних, мета якої полягає в якісному перетворенні цінних паперів в найбільш ліквідний вид допомогою угруповання закладених в іпотечні пули за схожими характеристиками (виду нерухомості, процентної ставки, термінами кредитування і т. Д.).
Процентна ставка по використанню іпотечного кредиту варіює від 7 до 20%. Сума кредиту може становити 75 ... 90% від вартості житла, що і 80 ... 90% від вартості придбання або будівництва житла. Звичайний термін кредитування - 15 ... 30 років.
Договірні відносини при дворівневої моделі іпотечного кредитування оформляються таким чином:
полягають кредитний договір і договір про іпотеку основних учасників - позичальника і кредитора (рис. 3);
після отримання кредиту позичальник укладає договір купівлі-продажу житла з продавцем або будівельником, після чого число учасників збільшується, що веде до мінімізації ризиків основних учасників. Зі страховою організацією укладаються договори страхування підприємницького ризику та закладеного житла;
на вторинному іпотечному ринку кредитор і іпотечне агентство укладають угоду про відступлення прав вимоги за іпотечними кредитами, а також добмова довірчого управління придбаними правами вимог. Це дозволяє кредитору чітко контролювати позичальника, отримувати комісійні за обслуговування кредиту, а на кошти, отримані від агентства, розширювати кредитні операції.
Рис. 3. Договірні відносини при дворівневою схемою іпотечного кредитування: 1 - кредитний договір; 2 - договір про іпотеку; 3 - договір страхування закладеного житла; 4 - договір купівлі-продажу житла або договір підряду; 5 - генеральна угода кредитора та іпотечного агентства; 6 - агентський договір, що визначає права та обов'язки сторін у процесі виконання кредитором агентських функцій з обслуговування іпотечних кредитів; 7 - договори переуступки прав вимог за іпотечними кредитами; 8 - договір про порядок здійснення операцій з цінними паперами іпотечного агентства; 9 - договір страхування підприємницького ризику; 10 - договори купівлі-продажу цінних паперів
В умовах переходу України до ринкових відносин виникла необхідність формування псевдоіпотечні схем, в яких поєднувалися елементи класичних схем іпотечного кредитування.
Перші програми іпотечного кредитування в РФ були розроблені акціонерним товариством «Корпорація« Житлова ініціатива »спільно з Ощадбанком Росії і Держстрахом Росії. Ці програми передбачають кілька схем іпотечного кредитування житлового будівництва:
. «Форвард-кредітінвест». Ця схема була розрахована на комерційних забудовників (юридичних осіб), які будують житло з метою його продажу заможним клієнтам, включаючи комерційні структури. Предметом застави в цьому випадку був сам будівельний об'єкт. Оформлення застави і видача кредиту здійснювалися поетапно, у міру будівництва об'єкта.
. «Ретрокредітінвест». Дана схема призначалася для громадян, які бажають поліпшити свої житлові умови. Кредит видавався під заставу існуючої квартири і тільки в тому випадку, якщо її ринкова вартість була вищою витрат на будівництво нової.
. «Фьючерсінвест». Ця схема призначалася для громадян, які не бажають закладати свої об'єкти нерухомості і передбачала два варіанти:
квартира продавалася з аукціону з умовою відстрочки виселення до закінчення будівництва нового житла. Колишній власник житла самостійно вкладав виручені від продажу квартири гроші в будівництво об'єкта, приймаючи на себе фінансовий ризик і оплачуючи рахунки інвестора-забудовника;
власник житла доручав продаж старого житла і будівництво нового інвестору-забудовнику, перекладаючи на останнього всі фінансові ризики нестабільності остаточної ціни нового будівництва.
. «Комбінвест». В основу цієї програми покладено комбінована схема організації процесу інвестування житла через систему жілстройсбереженій і пайового інвестування цих заощаджень у конкретні об'єкти і надання відповідного громадянам житла.
Необхідність створення і розвитку іпотечного кредитування усвідомлена адміністраціями багатьох суб'єктів Російської Федерації. Серед регіонів, які розробили і впровадили іпотечне кредитування, можна назвати Москву і Московську область, Санкт-Петербург, Башкирію, Удмуртію, Оренбург, м Саров (Нижегородська область) та ін.
Особливос...
