йсності правочину, обов'язкову державну реєстрацію переходу прав власності на земельну ділянку, обов'язкове зазначення в договорі даних, що дозволяють встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, вказівка ??в договорі ціни переданого майна, особливості передачі земельних ділянок за передавальним актом.
Пункт 1 статті 37 Земельного кодексу (ЗК РФ) встановлює, що об'єктом купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік, тобто сформовані в натурі в якості об'єкта цивільних прав. Норма також передбачає обов'язок продавця надати покупцю наявну в нього інформацію про обтяження і обмеження у використанні земельної ділянки.
Слід враховувати, що поняття обмежень, обтяжень у цивільному законодавстві і Земельному кодексі не збігаються.
Цивільний кодекс РФ (ГК РФ) в п. 1 ст. 131 містить поняття обмежень речових прав на нерухоме майно. Закон про реєстрацію прав на нерухомість ототожнює поняття обмежень і обтяжень.
Згідно ст.1 названого закону, обмеження (обтяження) - це наявність встановлених законом або уповноваженими органами в передбаченому законом порядку умов, заборон, обмежувальних правовласника при здійсненні права власності або інших речових прав на конкретний об'єкт нерухомого майна (сервітуту, іпотеки, довірчого управління, оренди, арешту майна та ін.).
ЗК РФ передбачає дві групи обмежень. У першу групу входять обмеження оборотоздатності земельних ділянок, зміст якої зводиться до неможливості передачі у приватну власність земельних ділянок, що належать до земель, обмеженим в обороті за винятком випадків, встановлених федеральними законами (абз. 2 п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Стаття 56 ЗК РФ передбачає перелік обмежень прав на землю, які носять в основному публічно-правовий характер, - друга група обмежень. Виходячи з вищевикладеного, можна зробити висновок, що вказана обов'язок продавця земельної ділянки складається в наданні покупцю інформації про всіх названих обмеження та обтяження. Пункт 2 статті 37 містить перелік умов договору купівлі-продажу земельної ділянки, що є недійсними. До таких відноситься умова договору купівлі-продажу земельної ділянки, що встановлює право продавця викупити земельну ділянку назад за своїм бажанням. Це правило представляється не цілком зрозумілим, якщо враховувати можливість різного трактування виразу «за власним бажанням». Практичне значення ця проблема набуває у зв'язку з поширенням в практиці забезпечення виконання зобов'язань інституту забезпечувального присвоєння. Своїм широким розповсюдженням цей інститут зобов'язаний труднощам процедури реалізації закладеного нерухомого майна, оскільки дозволяє більш повно гарантувати права кредитора по забезпечуваному зобов'язанням. Суть інституту полягає в передачі боржником кредитору права власності на нерухоме майно з умовою повернення першого права власності на це майно у разі належного виконання забезпеченого зобов'язання. Неясно, чи є повернення кредитором боржнику права власності на його вимогу, заснованому на належному виконанні забезпеченого зобов'язання, поверненням «за власним бажанням». Вважається недійсним умова договору купівлі-продажу земельної ділянки, що обмежує подальше розпорядження землею, включаючи обмеження на іпотеку, передачу землі в оренду, вчинення інших угод із землею. Це обмеження представляється не мають практичного сенсу, якщо враховувати, що зміст речового права визначається законом і не може бути обмежене приватним угодою сторін.
Пункт 2 ст. 209 ГК безпосередньо відносить до правомочностям власника можливість відчужувати своє майно у власність іншим особам, передавати їм, залишаючись власником права володіння, користування і розпорядження майном, віддавати майно в заставу й обтяжувати його іншими способами, розпоряджатися ним іншим чином.
Стаття 460 ЦК, що встановлює відповідальність продавця у разі пред'явлення прав на майно третіми особами, і ст. 475 ЦК, що встановлює наслідки передання товару неналежної якості, не вимагають завідомо неправдивого характеру наданої продавцем інформації в якості підстави відповідальності продавця.
Федеральним законом «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», ст. 8, встановлено наступний порядок:
. При продажу земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення суб'єкт Російської Федерації або у випадках, встановлених законом суб'єкта Російської Федерації, муніципальне утворення має переважне право купівлі такої земельної ділянки за ціною, за яку він продається, за винятком випадків продажу з публічних торгів.
. Продавець земельної ділянки із земель сільськогосподарського призначення зобов'язаний сповістити у письмовій формі вищий виконавчий орган державної влади суб'єкта Російської Федерації або у випадках, встанов...
