гу та сплати відсотків по кредиту. Інструменти іпотечного кредитування визначають форму організації грошового потоку за довгостроковим іпотечним кредитом [12. с. 90].
Вибір інструмента кредитування зумовлений низкою факторів, серед яких можна назвати наступні:
ситуація в економіці (рівень інфляції, доходи населення, грошова політика уряду і т.п.);
джерела і ціна залучених коштів для видачі іпотечних кредитів;
необхідність забезпечення простоти і доступності для розуміння розрахунків за кредитами.
Платіж по кредиту здійснюється щомісячно. Позичальник щомісяця виплачує рівні суми, частина якої йде на погашення кредиту і частина - на сплату нарахованих за місяць відсотків, що, по-перше, дає стабільність позичальникові у розмірі його витрат по кредиту, по-друге, оскільки відсотки нараховуються на залишок невиплаченої суми за кредиту, то позичальник виплачує відсотків менше, ніж якби не здійснювалося щомісячне погашення частини основного боргу і відсотки нараховувалися б на всю суму отриманого кредиту.
Для розрахунку платежів по кредиту застосовується наступна формула:
P? r
R=
1- (1 + r) -n
де R - розмір місячного платежу по кредиту; P - сума іпотечного кредиту; n - загальне число платежів по кредиту за весь термін кредиту (кількість місяців); r - процентна ставка по кредиту за місяць.
В умовах нестабільної економіки найбільш прийнятний кредит зі змінною процентною ставкою. У його основі лежить перегляд відсоткової ставки залежно від зміни ситуації на фінансовому ринку, тобто відповідно до зміни вартості залучених ресурсів. Спочатку розрахунки проводяться за формулою стандартного ануїтетного іпотечного кредиту. Отримана таким чином сума платежу діє до перегляду відсоткової ставки. Потім аналогічний розрахунок, який враховує нову відсоткову ставку, робиться на термін, що залишився кредиту і так далі для кожного періоду кредиту, характеризується змінною ставкою.
При використанні кредиту зі змінною процентною ставкою відсоток по ньому, як правило, встановлюється на 1,5-2% нижче, ніж по кредитах з фіксованою процентною ставкою.
Щоб підвищити привабливість для позичальників іпотечних кредитів зі змінною процентною ставкою, застосовується механізм регулювання процентної ставки. Суть регулювання полягає у встановленні обмежень на максимальний рівень процентної ставки. При цьому можливе одночасно визначити максимально припустиме збільшення відсотка протягом одного року і максимальна межа збільшення відсотка за весь кредитний період. Однак з метою захисту інтересів банку може бути встановлений мінімальний рівень процентної ставки.
Кредит з фіксованою виплатою основної суми боргу широко застосовувався банками в практиці споживчого кредитування. При цьому позичальник здійснює рівновеликі платежі в рахунок погашення основної суми боргу, а відсотки нараховуються на частину боргу і вносяться у складі загального платежу. Таким чином, величина щомісячного платежу змінюється в бік зменшення.
Таким чином, залежно від вартості житла, джерел коштів, платоспроможності і категорії (з урахуванням прав пільги) громадян, які бажають поліпшити житлові умови, виділяються кілька житлових стратегій:
стратегія, розрахована на надання державних субсидій і допомога підприємств;
змішана стратегія, заснована на використанні державних субсидій і власних коштів громадян;
ринкова стратегія, орієнтована переважно на власні кошти громадян.
Розглядаючи джерела фінансових ресурсів, необхідно враховувати, що вони неоднорідні за своїм складом. Тому при їх аналізі слід виділяти в особливу групу ті види ресурсів, в яких представлена ??соціальна складова, оскільки такого роду фінанси спочатку орієнтовані на те, щоб їх вкладення відбувалося з найменшим ризиком і переважно в соціальну сферу допомогою іпотечного житлового кредитування. Поєднання різних джерел і способів фінансування дозволить забезпечити систему іпотечного кредитування грошовими ресурсами, а також зробити її збалансованою, а тому менш ризикованою, що забезпечить необхідні гарантії інвестицій.
У таблиці 1 наведено аналіз основних моделей ипотечно-житлового кредитування і дана їх соціально-економічна оцінка.
Таблиця 1 Основні моделі ипотечно-житлового кредитування та їх соціально-економічна оцінка
МоделиУчастникиСрокиРискиФинансированиеДолевое строітельствоЗастройщік, гражданінВремя будівництва жілогодомаЗатягіваніе будівництва, недобуд, подорожчання в ході строітельстваФінансірованіе за раху...
