му ринку за рахунок власних коштів громадян і довгострокових іпотечних кредитів.
Іпотечні відносини мають величезний потенціал, але найбільшою мірою він не реалізується в житловій сфері, хоча саме вони є тим дієвим засобом, що дозволяє вирішити ряд нагальних завдань:
) забезпечення довготривалої і міцної інтеграції ринку нерухомості та фінансового ринку;
) забезпечення щадного режиму придбання житла громадянами;
) підвищення інвестиційної активності в капітальному будівництві.
У відповідності з чинним законодавством РФ основними суб'єктами класичної іпотечної схеми є:
) позичальники - фізичні особи, громадяни Російської Федерації, які уклали кредитні договори з банками (кредитними організаціями) або з юридичними особами (некредитні організаціями), за умовами яких отримані у вигляді кредиту кошти використовуються для придбання житла. Забезпеченням виконання зобов'язань за договорами служить заставу житла (іпотека);
) продавці житла - фізичні та юридичні особи, що продають житлові приміщення, що знаходяться в їх власності або належать іншим фізичним та юридичним особам, за їх дорученням;
) кредитори - банки (кредитні організації) та інші юридичні особи, які надають позичальникам у встановленому законом порядку іпотечні кредити (позики).
Основними функціями кредитора є:
надання іпотечного кредиту на основі оцінки платоспроможності й кредитоспроможності позичальника відповідно до вимог і умов кредитування;
оформлення кредитного договору (договору позики) і договору про іпотеку;
надання кредиторам сприяння у впровадженні раціональної практики проведення операцій іпотечного кредитування і в розробці типів іпотечних кредитів, більш доступних для позичальників і менш ризикованих для кредиторів;
) органи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним - державні органи, що забезпечують державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.
Аналізуючи суб'єктно-об'єктні відносини інституту іпотеки в РФ можна виділити наступні принципи іпотеки:
гласності, або публічності, - доступ кожного зацікавленої особи до інформації, що міститься в іпотечній книзі;
спеціальності - можливість встановлення іпотеки лише до певної нерухомості і в певному обсязі;
достовірності - записи в публічних книгах означають, що стосовно даного майна немає інших прав і правових обмежень, крім позначених;
старшинства - перевага одного закладного права перед іншим у залежності від часу внесення його в іпотечну книгу; безповоротності - іпотека припиняється лише у випадках, прямо передбачених у законі або договорі; незастосовність погасительной давності до занесеним в іпотечну книгу прав.
Таким чином, іпотечний кредит - це кредит, зобов'язання, повернення якого забезпечене заставою нерухомого майна (іпотекою).
Іпотечне кредитування - це цілісний механізм реалізації відносин, що виникають з приводу видачі, продажу та обслуговування іпотечних кредитів [9, с.198].
Довгостроковий іпотечний житловий кредит - це кредит, наданий на термін три роки і більше відповідно банком (кредитною організацією) або юридичною особою фізичній особі (громадянину) для придбання житла під заставу житла як забезпечення зобов'язання.
Позичальник і всі повнолітні члени його сім'ї дають нотаріально заверяемое згоду на звільнення придбаного за рахунок кредитних коштів і переданого в іпотеку житлового приміщення у разі звернення на нього стягнення.
Право власності на житлове приміщення повинно бути підтверджено відповідними документами (свідоцтвом про власність, зареєстрованим договором купівлі-продажу житлового приміщення, договором міни і т.д.), оформленими відповідно до вимог чинного законодавства.
Передане в іпотеку жиле приміщення має бути вільна від будь-яких обмежень прав на нього, у тому числі прав третіх осіб, за винятком прав членів сім'ї власника-заставодавця. Придбане за рахунок кредиту житло повинне використовуватися позичальником переважно для проживання. Здача придбаного житла в оренду можлива тільки за згодою кредитора, що спеціально обмовляється в кредитному договорі.
У системі заходів щодо становлення та розвитку житлового іпотечного кредитування в банку важливе місце відводиться обгрунтуванню вибору інструментів іпотечного кредитування.
Під інструментами іпотечного кредитування розуміється механізм розрахунку платежів позичальника за кредитом, що включає способи погашення основного бор...
