/>
Таблиця 2.12.1 - Розрахунок ринкової ставки орендної плати для об'єкта оцінки
Елемент сравненіяОб'ект оценкіАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4ПредложениеПредложениеПредложениеПредложениеМестоположение, адреса або оріентірЖелезнодорожний район, вул. Промислова, 21Железнодорожний р-н, вул. Лазо, 3кЖелезнодорожний р-н, вул. Воронезька, 158Железнодорожний р-н, вул. Промислова, 9Железнодорожний р-н, Проспект 60-річчя ОктябряОценочная зона2424122440Базовая ставка орендної плати за земельні участкі57, 657,635,4457,653,19 Характеристики помещеніяскладское приміщення, холодне, матеріал стін - профлістскладское холодне, металевий складскладское холодне, металевий складскладское холодне, металевий складПлощадь, кв . м.75, 080348590250Ставка орендної плати, руб. / кв. м.250143150100Поправка на ціну предложенія0, 90,90,90,95 Скоригований стоімость225128, 713595,0 Поправка на местоположеніе1, 001,631,001,08 Скоригований стоімость225209, 2135,0102,9 Поправка на площадь1111Скорректированная стоімость225128, 713595,0 Стан об'ектатребуется ремонтхорошеехорошеехорошеехорошееПоправка на стан об'екта0, 950,950,950,95 Скоригований стоімость213, 8122,3128,390,3 Права на земельну участокарендаарендаарендаарендаарендаПоправка на права на земельну участок1111Скорректированная стоімость213, 75122,27128,2590,25 Ваговий коеффіціент0, 20,20,40,2 Зважена стоімость42, 7524,551,318,1 Вартість оренди, руб. / кв. м.136, 6
Розрахунок потенційного валового доходу
Потенційний валовий дохід (Potential Gross Income) визначається від здачі в оренду нерухомості в оренду на вторинному ринку, при 100% ном її використанні без урахування всіх втрат і витрат. ПВД залежить від площі оцінюваного об'єкта і встановленої орендної ставки і розраховується за формулою: ПВД=S * Са * 12 місяців, де:
S - площа, що здається в оренду, кв. м. Для розрахунку взято сумарна загальна корисна площа приміщень в оцінюваному будівлі 74,1.
Cа - орендна ставка за 1 кв. м. / місяць
ПВД=74,1 кв. м. * 129,4 руб. / кв. м. / міс. * 12 міс. =115 032 руб. / Рік
Розрахунок коефіцієнта вакансій і неплатежів
Неплатежі в справжній період прагнуть до нуля і трапляються, головним чином, в період закінчень договорів оренди й тому, за цією ознакою можуть розглядатися в т.ч. як вакансії. Отже, коефіцієнт втрат при зборі платежів (Кп) приймемо рівним 0%.
Втрати від недозавантаження приміщень розраховуються за ставкою, яка визначається для типового рівня управління на даному ринку, тобто за основу береться ринковий показник. Але це можливо тільки в умовах наявності значної інформаційної бази по порівнянних об'єктах.
У нашому випадку, при відсутності таких даних для визначення коефіцієнта недозавантаження проаналізуємо ретроспективну і поточну інформацію по оцінюваному об'єкту, тобто існуючі орендні договори за термінами дії, частоту їх пере укладення, величину періодів між закінченням дії одного орендного договору та укладенням наступного (період, протягом якого одиниці об'єкта нерухомості вільні) і на цій основі розрахуємо коефіцієнт недовикористання (К нд) об'єкта нерухомості:
До нд=(Д п * Т с) / Н а, де:
Д п - частка одиниць об'єкта ...
