нерухомості, за якими протягом періоду переукладаються договору;
Т с - середній період протягом якого одиниця об'єкта нерухомості вільна;
Н а - число орендних періодів.
Розрахунок коефіцієнта недозавантаження оцінюваного будинку був розрахований виходячи з того, що об'єкт нерухомості здається повністю одному орендареві, частота переукладення договору становить 1 раз на 2 роки; період пошуку нового орендаря становить 1,5 місяця.
Розрахунок коефіцієнта недозавантаження (недовикористання):
НаіменованіеПоказатель Частка одиниць об'єкта нерухомості, за якими протягом року переукладаються договору,% 1Средній період, протягом якого одиниця об'єкта нерухомості вільна, мес.1, 5Чісло орендних періодів в году24Коеффіціент недовикористання (п. 1 * п. 2 / п. 3) 0,0625
Таким чином, коефіцієнт недозавантаження (недовикористання) дорівнює 6,25%.
Розрахунок дійсного валового доходу
Дійсний валовий дохід (ДВД) - це потенційний валовий дохід за вирахуванням втрат від недовикористання площ і при зборі орендної плати з додаванням інших доходів від нормального ринкового використання об'єкта нерухомості. Формула розрахунку:
ДВД=ПВД - Втрати + Інші доходи
ДВД=115032 - 7189,52=115032 руб. / рік
Розрахунок операційних витрат
Операційні витрати - це періодичні витрати, які виробляються для забезпечення нормального функціонування об'єктів нерухомості. Операційні витрати можна розділити на три основні групи: умовно-постійні витрати, умовно-змінні витрати, витрати на заміщення
Визначення умовно-постійних витрат
До умовно-постійних зазвичай відносять витрати, що не залежать від рівня завантаження об'єкта нерухомості. Це податок на майно, платежі за земельну ділянку і страховий збір.
Земельні орендні платежі. Відповідно до ст. 1 Закону РВ від 11 жовтня 1991 року № 1738-1 «Про плату за землю» щорічним земельним податком обкладаються власники землі, землевласники і землекористувачі (крім орендарів). Вид платежу залежить від правовстановлюючих документів. Якщо укладено договір оренди, то підприємство сплачує орендну плату. Відносини, пов'язані з орендою землі, не підпадають під дію податкового законодавства, а регулюються ГК РФ. В інших випадках сплачується земельний податок.
Відповідно до інформації, отриманої від замовника земельна ділянка, на якій розташований об'єкт оцінки, належить ТОВ «Рітейл» на праві довгострокової оренди.
Оцінюваний земельна ділянка розташована в 24 оціночної зоні.
Площа земельної ділянки=93,75 кв. м.
Ставка орендної плати, згідно з Постановою мера міста Хабаровська від 24 жовтня 2008 року № 3263 «Про затвердження базових розмірів орендної плати за земельні ділянки на 2009 рік» для даної оцінної зони становить 57,6 рублів на рік за 1 кв. м.
Орендні платежі=93,75 кв. м. * 57,6 руб. / кв. м. / рік=5400 руб. / рік.
Податок на майно. Розрахунок платежів до бюджету з податку на майно проводився виходячи з нормативної ставки податку у розмірі 2,2% від оподатковуваног...
