лу земельну ділянку.
Обгрунтування введених коригувань для розрахунку ставки оренди.
За першою групою елементів порівняння. Об'єкти-аналоги пропонуються на ринкових умовах, без впливу на ціну пропозиції яких-ли?? Про особливих обставин, при цьому оренда об'єктів пропонувалася в січні 2013 року. При порівнянні за елементами першої групи необхідно враховувати відмінність цін угод об'єктів-аналогів від цін пропозиції. За інформацією агентів вищезазначених агентств середня знижка в результаті торгу за комерційні об'єкти становить 5-10%. Ставки орендної плати аналогів № № 1,2,3 були скориговані на максимальну величину зазначеного діапазону - 10%. Таке рішення було прийнято, тому що на ринку є тенденція до зниження орендних ставок, попит нижчий пропозиції, і продавці змушені знижувати ціну для підвищення конкурентоспроможності своїх об'єктів. До аналогу № 4 застосована понижуюча поправка в розмірі - 5%, оскільки даний об'єкт-аналог пропонується до оренди з позначкою «терміново», отже орендодавець свідомо дещо знизив ставку оренди для того щоб якнайшвидше «знайти» орендаря. За іншими параметрами коригування не проводилися з причини того, що вони однакові як для об'єктів-аналогів, так і для оцінюваного об'єкта.
По другій групі елементів порівняння.
Location. Поправка на місце розташування необхідна в тому випадку, якщо характер прилеглої території розглянутих і порівнянних об'єктів різко різняться. Істотними відмінностями є: легкість під'їзду, репутація району, попит на цей район і характер руху по магістралях. Дане коректування розрахована як співвідношення базових ставок орендної плати по оцінним зонам м. Хабаровська, визначених для об'єкта оцінки та об'єктів аналогів.
Загальна площа. Як правило, чим більше площа об'єкта, тим нижче орендна плата в перерахунку на 1 кв. м. (аналог знижки на «опт»). Як приклад наведемо різницю у вартості 1 кв. м. цегляного опалювального складу залежно від площі.
Приклад різниці у вартості 1 кв. м. цегляного опалювального складу залежно від площі:
ПоказательПара 1АКірпічний опалювальний склад в підвалі житлового будинку по вул. Станційна, площа 100 кв. м450БКірпічний опалювальний склад в підвалі житлового будинку по вул. Станційна, площа 200 кв. м266Соотношеніе А/Б1, 69
Проте в результаті аналізу ринку пропозицій до оренди металевих складів, а саме, бесід з орендодавцями, відмінностей у вартості 1 кв. м металевих не опалювальних складів більшої і меншої площі не виявлено. Тому коригування до об'єктів-аналогам не застосовувалися.
Стан. Очевидно, що чим краще стан об'єкта, тим дорожче він коштує, так як власнику не доведеться виробляти реконструкцію або ремонт. Відповідно, пропоновані ціни оренди коректувалися щодо стану аналогів. Об'єкту оцінки потрібне проведення поточного ремонту. Ставка орендної плати аналогів, де проведено поточний ремонт знижена на 10% (експертно).
Право власності на прилеглу земельну ділянку. Наявність прилеглої ділянки також вносить вклад у вартість, так як дозволяє зводити додаткові споруди і споруди, а також забезпечує маневрування і паркування для будь-якого виду транспорту. В об'єкта оцінки земельна ділянка знаходиться на праві довгострокової оренди, так само як і всіх об'єктів-аналогів.
