артості майна за прогнозований період володіння.
Більшість інвесторів, які купують майно, вірять у те, що його вартість у майбутньому зростатиме (в іншому випадку вони не стали б вкладати свій капітал).
е) Визначення відповідного іпотечного коефіцієнта за таблицями Елвуда. Інформація для вибору таблиць:
прогнозований термін амортизації (погашення);
прогнозована ставка відсотка за іпотечним кредитом;
прогнозований період володіння.
ж) Вибір відповідного коефіцієнта фонду погашення (SFF) (у тому ж розділі таблиці С). Фактор фонду погашення можна знайти також у таблиці шести функцій грошей. p align="justify"> з) Розрахунок загальної ставки капіталізації:
- Rс - Мкр х С/Dep - app (SFF)
3.Учет відшкодування капітальних витрат в коефіцієнті капіталізації
Як вже говорилося раніше, коефіцієнт капіталізації стосовно до нерухомості включає в себе дохід на капітал і повернення капіталу. Потоки доходів на інвестиції, надходження яких прогнозується рівними сумами протягом необмеженого терміну, а також, якщо не прогнозується зміна вартості вкладеного капіталу, можуть бути капіталізовані за ставкою відсотка (дисконту). p align="justify"> У цьому випадку відшкодування інвестиційних витрат відбувається в момент перепродажу активу. Весь потік доходів є доходом на інвестиції. p align="justify"> У разі, якщо прогнозується зміна вартості активу (втрата або зростання), то виникає необхідність врахування в коефіцієнті капіталізації відшкодування капіталу.
Розглянемо порядок капіталізації потоку доходів в наступних випадках:
. Вартість капіталу не змінюється. p align="justify">. Прогнозується зниження вартості капіталу. p align="justify">. Прогнозується підвищення вартості капіталу. p align="justify">. Вартість капіталу не змінюється. p align="justify"> При аналізі інвестицій в нерухомість коефіцієнт капіталізації не повинен включати надбавку на відшкодування капіталу, якщо перепродаж активу відбудеться за ціною, яка дорівнює сумі початкових інвестицій, і прогнозується вступ одно-I мірних доходів.
= I/R
. Прогнозується зниження вартості капіталу. p align="justify"> Коли очікується, що вартість вкладеного капіталу зменшиться, то частина або вся сума відшкодованих інвестицій повинна бути отримана з поточного доходу. Тому коефіцієнт капіталізації поточного доходу повинен включати як дохід на інвестиції, так і відшкодування очікуваної втрати. p align="justify"> Існує три способи відшкодування інвестованого капіталу: - Прямолінійний повернення капіталу (метод Рингу). - Повернення капіталу по фонду відшкодування та ставкою доходу на інвестиції (метод Інвуд). - Повернення капіталу по фонду відшкодування та безризиковою ставкою від...
