ду є угодою) підлягають державній реєстрації у випадках і порядку, передбаченому ст. 131 ГК РФ і законом про реєстрацію прав на нерухомість і угод з ним. Такий закон поки не розроблений. До його прийняття договір оренди земельної ділянки, як і інші операції з землею, підлягають реєстрації на підставі ст. 131 ГК РФ. Це означає, що реєструється не тільки виникнення права оренди (простіше кажучи, сам висновок відповідного договору), але і його перехід і припинення. Всі ці зміни заносяться в єдиний державний реєстр установами юстиції (ст. 131 ЦК України).
Договори оренди, суборенди земельної ділянки, укладені на термін менше одного року не підлягають державній реєстрації, крім випадків, встановлених федеральним законом. Незважаючи на те, що оренда в ст. 1 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» названа як обтяження (обмеження) права, окремої реєстрації права оренди, наприклад у випадках, коли не підлягає державній реєстрації договору оренди, не потрібно.
До особливостей порядку укладення договору оренди земельної ділянки слід віднести те, що такий договір в деяких випадках можливий тільки за підсумками торгів (конкурсів, аукціонів). Так, Указом Президента РФ від 26 листопада 1997 №1263 «Про продаж громадянам і юридичним особам призначених під забудову земельних ділянок, розташованих на території міських і сільських поселень, або права їх оренди» було встановлено, що право оренди на земельну ділянки, розташовані на території поселень, призначених відповідно до містобудівної та землевпорядної документацією під забудову, підлягає продажу громадянам та юридичним особам на торгах, якщо інше не передбачено законодавством РФ. На виконання цього указу Уряд РФ затвердив Порядок організацій проведення торгів (аукціонів, конкурсів) з продажу громадянам та юридичним особам земельних ділянок, розташованих на територіях міських і сільських поселень, або права їх оренди.
Права та обов'язки сторін договору оренди земельної ділянки визначаються відповідно до положень гл 34 ЦК РФ («Оренда») та земельного законодавства. Слід враховувати, що ЗК РФ більш детально визначає права та обов'язки осіб щодо використання земельних ділянок (ст 40-42)
Орендар земельної ділянки після закінчення терміну договору (і при належному виконанні своїх обов'язків) має переважне право на укладення нового договору, за вилученням двох випадків: а) якщо на цій ділянці знаходиться будівля, будівля, споруда, то саме їх власник має переважне право купівлі або оренди земельної ділянки (п. 3 ст. 35; п. 1 ст 36 ЗК РФ); б) коли договір оренди підлягає припиненню (до них відносяться, зокрема, випадки порушення орендарем своїх обов'язків щодо використання земельної ділянки; вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб; реквізит ділянки)
Орендар вправі без згоди власника земельної ділянки, але за умови його повідомлення, якщо інше не передбачено договором, передати свої права та обов'язки за договором оренди третій особі, в тому числі віддати орендні права в заставу, внести їх в якості внеску до статутного капіталу господарського товариства або товариства або пайового внеску у виробничий кооператив, а також передати орендовану земельну ділянку в суборенду в межах терміну договору оренди.
Дещо інші правила встановлені для оренди (за договором на строк більше 5 років) земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності. Орендар за таким договором має право в межах Терміну договору передати свої права та обов'язки третій особі (у тому числі права та обов'язки, Зазначені вище) без згоди власника ділянки, але також за умови його повідомлення, і обмеження такого права орендаря у договорі оренди не допускається. Крім того, в ЗК РФ підкреслюється, що зміна умов договору оренди земельної ділянки без згоди його орендаря, обмеження встановлених договором прав орендаря не допускається і дострокове розірвання договору строком понад 5 років на вимогу орендодавця можливо тільки в судовому порядку при істотному порушенні орендарем договору оренди » Таким чином, були встановлені додаткові гарантії для стабільного використання державного, муніципального земельної ділянки на умовах договору оренди строком більше 5 років і заходи додаткової огорожі прав орендарів від можливого свавілля органів влади.
При продажу земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, орендар даної земельної ділянки має переважне право його покупки (у порядку, встановленому для продажу частки у праві спільної власності сторонній особі), за винятком тих випадків, коли на ділянці знаходиться об'єкт нерухомості (будівля, будівля, споруда), що належить іншій особі.
Підставами припинення договору оренди земельної ділянки є: угода сторін; витікання терміну договору оренди (якщо договір оренди не вважа...
