="justify"> ПоказательЗначеніе1Ставка орендної плати, 1 кв. м. в мес.136, 62Площадь здається в аренду74, 103Потенціальний валовий дохід, руб. / рік, п1 * п. 21214234Коеф. недозагр.0, 0635Сумма втрат від недозавантаження, руб. / рік., п. 3 * п. 47588,936 Коефіцієнт недоотримання орендних платежей07Действітельний валовий дохід, руб. / рік., П3-п. 51214238Условно-постійні расходи9Налогі на майно, 2,2% від залишкової балансової вартості, руб./год181810Земельние орендні платежі., Руб./год5400, 011Страховие платежі, 0,5% від залишкової балансової вартості, руб./год.413, 212Условно-змінні расходи13Заработная плата, руб./год36000, 0014Налогі на заробітну плату, руб./год21996, 015електроенергія, руб./год016отопленіе, руб./год.017водоснабженіе та водовідведення, руб./год018Страховие платежі, 0,5% від залишкової балансової вартості, руб ./год413, 219Затрати на управління, 1% від ДВД, руб./год121420Операціонние витрати, п. 9 + п. 10 + п. 11 + п. 13 + п. 14 + п. +1867254,421 Резерв на замещеніе143, 122Чістий операційний дохід, п. 7 - п. 20 - п. 215402523Ставка капіталізаціі0, 222824Стоімость об'єкта оцінки, руб., П. 22 / п. 23226 674
Таким чином, ринкова вартість об'єкта нерухомості, отримана в рамках дохідного підходу методом прямої капіталізації доходу на дату оцінки склала 226 674 рублів.
2.13 Узгодження результатів оцінки
У даний роботі з оцінки використані три підходи, які дозволяють найбільш коректно оцінити величину ринкової вартості об'єкта. Оскільки є три можливі величини вартості об'єкта, то потрібно кожному з підходів надати ваговий коефіцієнт і визначити шукану вартість.
витратного підходу присвоюється найменший коефіцієнт - 0,1 з тієї причини, що даний підхід найбільш застосовний до знов зведеним об'єктам нерухомості. Об'єкт оцінки до таких не належить.
Найбільший ваговий коефіцієнт присвоюється порівняльного підходу, оскільки оцінка на основі методу порівняльного аналізу продажів базується на аналізі ринку пропозицій з купівлі-продажу нерухомості, тому реально відображає вартість оцінюваного нерухомого майна. У зв'язку з цим, порівняльному підходу присвоюється питома вага рівний - 0,5.
Ваговий коефіцієнт у розмірі - 0,4 присвоюється дохідного підходу, оскільки об'єкт оцінки - складська будівля, є дохід приносить нерухомістю, за допомогою здачі в оренду.
Вид підходу до оценкеВелічіна вартості, рублейУдельний вага подходаСкорректірованная вартість, рублейЗатратний149 9090,10014 991Сравнітельний945 9950,50047 2997Доходний226 6740,40090 670Риночная вартість, руб.578 658
Таким чином, ринкова вартість об'єкта нерухомості, отримана шляхом узгодження результатів оцінки трьома підходами на дату оцінки склала 578 658 рублів.
Висновок
В результаті проведеного дослідження, присвяченого оцінці ринкової вартості об'єкта нерухомості на прикладі будівлі складського призначення, розташованого за адресою вул. Промислова, 21, поставлені завдання вирішені і встановлено наступне.
У першій теоретичній главі розкрито особливості нерухомості як об'єкта оцінки, описані основні принципи оцінки, а також дана характеристика підходів і методів оцінки нерухомості.
Друга, аналітична глава, присвячен...
