а вартості права власності, інших речових прав, зобов'язань (боргів) і робіт (послуг) у відношенні цінних паперів, паїв, часток (вкладів) у статутних (складеному) капіталі, а також підприємств як майнових комплексів (далі іменується - оцінка вартості підприємства (бізнесу));
д) копії документів про освіту працівників (для юридичних осіб) або індивідуального підприємця, що підтверджують отримання професійних знань за вказаними у заяві робіт (послуг) в області оціночної діяльності відповідно з освітніми програмами, погодженими з органом, що ліцензує.
Згідно з Положенням основними ліцензійними вимогами та умовами здійснення оціночної діяльності є:
а) дотримання ліцензіатом законодавства Російської Федерації та законодавства суб'єктів Російської Федерації про оціночну діяльність;
б) надання за запитом ліцензує органу інформації, яка необходимой для контролю за дотриманням ліцензіатом ліцензійних вимог і умов;
в) здійснення страхування цивільної відповідальності оцінювачів шляхом укладення договору страхування від зазначеним у ліцензії робіт (послуг) в області оціночної діяльності або по кожному майбутнього договору про оцінку;
г) для ліцензіата - юридичної особи - наявність у штаті працівника, що має документ про освіту, що підтверджує одержання професійних знань за вказаними в ліцензії (заяві на видачу ліцензії) робіт (послуг) в області оціночної діяльності;
д) для ліцензіата - індивідуального підприємця - наявність документа про освіту, що підтверджує отримання професійних знань за вказаними в ліцензії (заяві на видачу ліцензії) робіт (послуг) в області оціночної діяльності.
19. Методи розрахунку ринкової вартості нерухомості в рамках дохідного підходу
Оцінка вартості нерухомості - складний і трудомісткий процес, що складається з декількох етапів:
визначення проблеми;
попередній огляд об'єкта й укладання договору на оцінку;
збір та аналіз даних;
оцінка земельної ділянки;
застосування трьох підходів до оцінки вартості об'єкта нерухомості;
узгодження результатів, отриманих при різних підходах;
підготовка звіту та висновку про оцінку;
доповідь про оцінку.
Відомо кілька десятків методів оцінки об'єктів нерухомості, використовуваних для різних видів об'єктів: будівель, споруд, земельних ділянок, квартир і т.д. Вибір того чи іншого методу оцінки залежить від ряду факторів, у тому числі від характеру об'єкта, мети і функції оцінки, від наявної в розпорядженні експерта інформації.
Якщо об'єкт нерухомості приносить стабільний дохід, найбільш прийнятний метод капіталізації; якщо оцінюється квартира і є достатньо ринкових даних про фактичні продажі аналогічних квартир на житловому ринку, то для оцінки доцільніше використовувати метод прямого аналізу продажів; якщо об'єкт нерухомості функціонує на пасивному секторі ринку нерухомості, оптимальним вважається один з методів витратного підходу.
Вибір методу залежить від функції оцінки. Якщо результати оцінки необхідні для страхування об'єкта, доцільніше використовувати один з методів витратного підходу. Якщо результати оцінки необхідні для того, щоб інвестувати певні кошти в розвиток об'єкта нерухомості, краще використовувати один з методів дохідного підходу. Цілі оцінки ще тісніше пов'язані з її методами.
Таким чином, вибір методу для оцінки об'єкта нерухомості - складний, творчий процес. Оптимальність вибору істотно залежить від кваліфікації та практичного досвіду експерта-оцінювача. Експертам рекомендується визначати вартість об'єктів нерухомості, застосовуючи якомога більше число методів оцінки, тоді при узгодженні результатів оцінки, отриманих різними методами, значно зросте ймовірність отримати більш точне значення вартості об'єкта.
Всі методи оцінки нерухомості групуються фахівцями в три підходи: витратний, дохідний та порівняльний (ринковий).
Для визначення вартості об'єктів, що приносять дохід, в рамках дохідного підходу використовуються два основні методи: метод капіталізації та метод дисконтування.
Метод капіталізації доходу заснований на оцінці поточної (сьогоднішньої) вартості майбутніх вигод, які, як очікується, принесуть експлуатація та можливий продаж надалі нерухомого майна [3, С.49].
Капіталізація доходу - це процес перерахунку потоку майбутніх доходів у кінцеву величину, рівну сумі їх поточних вартостей. Ці величини враховують:
) суму майбутнього доходу;
