p>
) коли повинен бути отриманий дохід;
) тривалість отримання доходу.
Принципи, що лежать в основі дохідного підходу:
очікування;
заміщення.
Існує два основні методи, що використовуються при оцінці нерухомості, що приносить дохід [3, С.50]:
прямої капіталізації;
дисконтування грошових потоків.
Основними поняттями обох методів є чистий операційний дохід (ЧОД або NOI) і коефіцієнт капіталізації R.
При застосуванні дохідного підходу використовуються фінансові звіти власника:
спрощений баланс;
звіт про рух грошових коштів, що реконструюється оцінювачем для задач економічного аналізу статей доходів і витрат.
Відкоректований звіт про рух грошових коштів має чотири рівня доходів.
. Потенційний валовий дохід (ПВД):
мінус поправка на рівень завантаження і втрати при збиранні платежів;
плюс інший дохід, пов'язаний з нормальним функціонуванням об'єкта нерухомості.
. Дійсний ефективний валовий дохід (ДВД):
мінус поточні операційні витрати (ТОР);
мінус резерв на заміщення (РЗ). (ТОР + РЗ - ОР - операційні витрати).
. Чистий операційний дохід (ЧОД):
мінус обслуговування боргу (Од) - виплата відсотка і погашення основної суми;
мінус капітальні витрати (Кз): капітальний ремонт, капітальні резерви, орендарської доробки, комісійні брокерам за оренду.
. Потік готівкових грошових коштів до оподаткування (ПНДС), дохід на власний капітал (ДСК).
Метод прямої капіталізації (МПК).
Вартість об'єкта визначається за формулою:=I/R,
де I - чистий дохід (ЧОД); - вартість об'єкта нерухомості; - коефіцієнт капіталізації.
Схема застосування МПК:
) визначити розмір стабілізованого ЧОД за 1 рік (як правило, шляхом усереднення доходу за кілька років);
) визначити величину коефіцієнта капіталізації R;
) розділити ЧОД на R за формулою.
Переваги МПК:
простота розрахунків;
мало припущень;
відображення стану ринку;
дає особливо гарні результати для стабільно функціонуючого об'єкта нерухомості з малими ризиками (будівля з одним орендарем та довгостроковою орендою).
МПК не слід застосовувати, коли:
відсутня інформація про ринкові угодах;
незастосовні теоретичні методи визначення R,
об'єкт не знаходиться в режимі стабільного функціонування (будівництво або реконструкція);
об'єкт піддався серйозним руйнуванням в результаті стихійного лиха чи пожежі.
Методи визначення коефіцієнта капіталізації [5, С.188]:
. Метод ринкової екстракції (ринкової вичавки).
. Аналітичний метод (кумулятивне побудова R).
. Методи ипотечно-інвестиційного аналізу (при використанні позикового капіталу).
. Метод експертизи (опитування експертів ринку нерухомості).
Структура коефіцієнта капіталізації:
R=RON + ROF,
де RON - ставка доходу на капітал; ROF - коефіцієнт капіталізації (повернення капіталу).
При кумулятивному побудові R в RON враховуються такі чинники:
компенсація для безризикових ліквідних інвестицій (з урахуванням інфляції);
компенсація за ризик (у тому числі страновой);
компенсація за низьку ліквідність;
компенсація на інвестиційний менеджмент;
поправка на прогнозоване підвищення або зниження вартості активу.
Методи рекапіталізації:
. Прямолінійний (метод Рингу).
. Рівномірно-ануїтетний при формуванні фонду відшкодування за ставкою доходу на інвестиції (метод Инвуда).
. Рівномірно-ануїтетний при формуванні фонду відшкодування за безризиковою ставкою відсотка (метод Хоскольда).
Загальна формула для визначення коефіцієнта капіталізації:
де Y 0 - ставка доходу на інвестиції; d 0 - фактор зміни вартості; y - ...
