Принципи, пов'язані з експлуатацією майна
. Принцип вкладу. Додаткові поліпшення в об'єкт ефективні в тому числі, коли вони підвищують ринкову вартість об'єкта. Будь-які додаткові поліпшення виправдані, коли одержуваний приріст вартості об'єкта перевищує витрати на придбання цих поліпшень.
. Принцип залишкової продуктивності. Залишкова продуктивність зазвичай виражається в можливості отримання власником максимального доходу від земельної ділянки при мінімальних витратах. Залишкова продуктивність земельної ділянки визначається чистим доходом з урахуванням витрат на менеджмент, робочу силу і експлуатацію капіталу.
. Принцип збалансованості (пропорційності). Всі фактори виробництва повинні знаходитися в належному відповідно один з одним, щоб загальні доходи від об'єкта були максимальними. Додавання будь-якого елемента в систему, що приводить до порушення пропорційності, призводить до зниження вартості об'єкта.
. Принцип граничної продуктивності. Даний принцип базується на теорії граничного доходу, згідно з якою темпи зростання чистого віддачі від додавання ресурсів до факторів виробництва перевищують зростання витрат до того часу, коли приріст вартістю не буде менше витрат на додані ресурси .. Принципи, пов'язані з ринковим середовищем
. Принцип попиту та пропозиції. Ціни стабільні в разі рівноваги між попитом і пропозицією на ринку. Наявність дефіциту, тобто перевищення попиту над пропозицією, підвищує ціну.
. Принцип відповідності. Об'єкти, що не відповідаютьвующие вимогам ринку щодо оснащеності сучасними поліпшеннями, прибутковості, будуть оцінені дешевше.
. Принцип конкуренції. Конкуренція зрівнює прибутковість інвестицій. Використання надприбутки в оцінці вартості спотворює результат. З метою нівелювання цього аспекту при прогнозуванні майбутніх прибутків зазвичай занижують потоки доходів або завищують фактори ризику. В обох випадках це призводить до зниження поточної вартості майбутніх доходів.
. Принцип залежності від зовнішнього середовища. Вартість об'єкта залежить від стану зовнішнього економічного середовища (політичних, економічних і соціальних факторів, що існують на дату оцінки). Вартість безперервно змінюється в часі. Кожна оцінка вартості повинна містити вказівку на дату її проведення.
. Принцип найкращого і найбільш ефективного використання. Ринкову вартість на відкритому ринку необхідно розраховувати виходячи з можливого альтернативного використання власності для досягнення максимальної продуктивності, при якій в поточній ринковій ситуації ця вартість буде максимальною.
Процедура виявлення та обґрунтування альтернативного використання власності, що забезпечує максимально продуктивне використання, називається аналізом найкращого і найбільш ефективного використання. Найкраще і найбільш ефективне використання - це ймовірне використання вільної землі або власності з поліпшеннями, яке юридично обґрунтоване, фізично здійсненно, фінансово доцільно і призводить до найвищої вартості [5, с.668].
. 4 Підходи до оцінки вартості
Грамотний підхід до бізнесу однозначно вимагає, щоб будь-яка його оцінка робилася в розрахунку на спочатку вказуються визначення вартості підприємства, яких у принципі може бути два (з урахуванням проміжних рішень):
. Оцінка підприємства як діючого (on going concern).
. Оцінка ліквідаційної вартості підприємства (у розрахунку на його ліквідацію, подразумевающую припинення бізнесу).
Якщо підприємство оцінюється як чинне (зберігає робочі місця), то його природно оцінювати в рамках так званого дохідного підходу. Цей підхід передбачає, що ринкова вартість бізнесу визначається майбутніми доходами, які можна отримати, продовжуючи бізнес.
При цьому на оцінку ринкової вартості підприємства не повинна впливати (не повинна в ній враховуватися) вартість того майна, яке є на підприємстві, але є необхідним для продовження бізнесу і життя підприємства як діючого. Адже у разі продажу такого майна (подібна перспектива дозволила б включити його ринкову вартість в оцінку вартості підприємства) продовження бізнесу, який заснований на цьому майні, було б неможливо і виключило б одвічне припущення про оцінку підприємства як діючого.
Оцінка підприємства як діючого реалізується і в рамках так званого ринкового підходу. Він зводиться до того, що для оцінки ринкової вартості закритою або не має розміщених на фондовому ринку акцій відкритої компанії серед відкритих компаній з досить ліквідними акціями знаходять компанію - аналог (тієї ж галузі, того ж розміру, що використовує ту ж систему бухгалтерського обліку в частині методів облік...
