value) - тобто вартість даної фірми для даного інвестора з усіма його планами, уподобаннями, податковими особливостями, можливої ??синергетикою і обмеженнями;
) внутрішня, або фундаментальна, вартість (intrinsic, fundamental value), що визначається як оцінка, отримана в результаті уважного і узгодженого вивчення всіх характеристик фірми і ринкових факторів;
) вартість триваючого бізнесу (going concern value), при отриманні якої оцінювач вважає, що фірма буде продовжувати працювати невизначено довго;
) ліквідаційна вартість (liquidation value);
) балансова або бухгалтерська вартість (book value) отримується на основі бухгалтерських документів про активи фірми і її зобов'язаннях;
) реальна ринкова вартість (market value), т. е. ціна за яку в розумні терміни можна продати фірму на доступному в даний час ринку.
Вартість фірми в цілому та нерухомості зокрема схильна до впливу великої кількості різноманітних факторів (рис.1.1). Причому за часом вартість може змінюватися не рівномірно, а стрибкоподібно при несприятливому поєднанні взаимовлияющих факторів.
Следме зазначити, що факторів навколишнього середовища в європейському стандарті оцінки приділяється велика увага, тому що ринки стали більш чутливими до економічному впливу впливу факторів навколишнього середовища, небезпечних речовин, забруднення землі [3.4]. Раніше ці фактори розглядалися в якості місцевих проблем.
Рис. 1.1 Вплив різних факторів на вартість нерухомості
У теорії вартості сформульовано чотири основні чинники, що впливають на вартість: корисність, дефіцит, потреба і реальна купівельна спроможність. Дані фактори проявляються через основні принципи оцінки, які визначають їх вплив на вартість об'єктів нерухомості в процесі її функціонування. Основні принципи оцінки нерухомості об'єднані в чотири групи (табл. 1.1) [1.2].
Таблиця 1.1 Основні принципи оцінки об'єктів нерухомості
?. Принципи, засновані на уявленнях користувача ??. Принципи, пов'язані з землею, будівлями, спорудами ???. Принципи, пов'язані з ринковим середовищем? V. Принцип найкращого і ефективного іспользованіяполезностьостаточная продуктівностьзавісімостьсінтез всіх трьох груп принципів: визначення варіанту використання, який фізично можливий, досить обгрунтований і фінансово здійснимо, а також призводить до найвищої вартості об'ектазамещеніевклад (гранична продуктивність) соответствіеальтернатівних іздержеквозрастающіе і зменшують доходирегрессіі і прогрессиисбалансированностьконкуренцияэкономическая величина (розмір) пропозицію і спросекономіческое разделеніеізмененіе
Відмінності в практиці різних країн, пов'язані з методологією оцінки, поступово зникають, оскільки бізнес у сфері нерухомості стає все більш міжнародним. Відмінності законодавства в різних країнах зберігаються, і ця область гармонізується більш повільно. Методологія оцінки повинна відображати підхід, загальноприйнятий на ринку. Для світової спільноти досить актуальна проблема уніфікації оціночної діяльності, узгодження процедур оцінки майна.
. 2 Міжнародні та національні стандарти оцінки
В умовах прискорюваних темпів глобалізації інвестиційних ринків з'явилася потреба в розробці визнаних на міжнародному рівні стандартів для визначення вартості майна. Стало очевидним, що у відсутності міжнародних стандартів оцінки існує значний потенціал для виникнення непорозумінь. Відмінності точок зору серед національних організацій, що займаються оцінкою, приводили до відсутності взаєморозуміння. У відповідь на цю ситуацію члени технічного комітету Королівського інституту чартерних Сервейер (RICS), які мають право проводити оцінки у Великобританії, і представники організацій за оцінкою США почали діалог, що привів в 1981 р до основи Міжнародного комітету зі стандартів оцінки активів (МКСО - TIAVSC ). У 1994 р Комітет змінив свою назву і зараз відомий як Міжнародний комітет зі стандартів оцінки (МКСО - IVSC).
У функції МКСО належить розробка і затвердження Міжнародних стандартів оцінки (МСО). Стандарти оцінки постійно змінюються і коригуються в залежності від зміни ринкового середовища. Редакції МСО були опубліковані в 1985, 1994/97, 2000, 2001, 2 003, 2005рр. Еволюція цих стандартів свідчить про визнання МКСО того, що зміни неминучі і відбуваються безперервно навіть тоді, коли цей процес відбувається поступово і не піддається легкому виявленню.
В даний час діють МСО - 2007, які найбільшою мірою тепер узгоджені з Міжнародними стандартами бухгалтерської звітності (МСФЗ).
У МСО - 2007 зроблені наступні зміни в порівнянні з МСО - 2005:
...
