gn="justify"> + Виправлення Загальний чистий коригування, руб0 +168 166 0Цена з урахуванням коригування 2300 000968 166 2 500 000
Джерела інформації - агентство нерухомості В«АлатарцеваВ», агентство нерухомості В«ДіалогВ».
Розрахуємо коригування на наявність телефону для квартири, розташованої по вул. Трубачова (передмістя). При цьому скористаємося вартістю строкової установки телефону на даний момент і в даному районі. Установка коштує 1 500 руб., Т.к. в оцінюваному об'єкті є телефон, то до вартості квартири без телефону додаємо дану суму.
Розрахуємо коригування на наявність балкона для квартири, розташованої по Трубачова (передмістя). Величину такого коригування можна визначити самостійно, підібравши для порівняння 3-4 пари об'єктів, про які відома інформація про угоди купівлі-продажу, один з них повинен знаходитися в одному районі з оцінюваним об'єктом, інший - з об'єктом порівняння. Ставлення їх цін і дасть розмір коригування. br/>
№ париЦена квартири з балконом, тис. руб.Цена квартири без балкона, тис. руб.Разность цін, тис. руб.1900 000790 000110 0002950 000800 000150 00031 090 000850 000 240 000
Коригування на наявність балкона обчислюється як середнє значення різниці цін і дорівнює (110 000 +150 000 +240 000)/3 = 166 666 руб.
Джерело інформації - агентство нерухомості В«АлатарцеваВ»
Тепер знайдемо ринкову вартість оцінюваного об'єкта (шляхом усереднення):
(2 300 000 +968 166 +2 500 000)/3 = 1 922 722 руб.
Вартість об'єкта, отримана методом порівняння продажів дорівнює:
1922722 крб.
Примітка: при коригуванні продажних цін всі поправки робляться від об'єкта порівняння до об'єкта оцінки.
4.3 Метод капіталізації доходу
.3.1 Розрахунок чистого операційного доходу
Для оцінки ринкової орендної плати використані дані з оренди об'єктів, порівнянних з оцінюваним. Об'єкти порівняння відбиралися на підставі наступних критеріїв: місце розташування, доступ до об'єкта, зовнішній вигляд, стан об'єкта, якість конструкції, ринкова привабливість і сукупність додаткових зручностей. p align="justify"> Плата за оренду квартири, аналогічної оцінюваної, становить 32 300 руб. на місяць при щомісячній оплаті в кінці періоду за умови, що комунальні послуги за винятком інтернету оплачує орендодавець.
З розрахунку прописки в трикімнатній квартирі 3-х осіб отримуємо щомісячні витрати інвестора, тобто комунальні витрати, в розмірі 2100 руб. Зменшивши на цю суму щомісячну орендну плату, отримаємо щомісячний дохід:
300 - 2100 = 30 200 рублів.
Отриману величину необхідно продисконтувати, щоб отримати поточну вартість доходів. Виходячи з процентних ставок, що надаються банками за вкладами, приймемо ставку дисконту дорівнює 15% річних. p align="justify"> 200 * 11,07931 = 334565,162 рубля.
Віднявши з отриманої суми щорічний податок на майно, який в поточному році склав 360 руб., отримуємо чистий операційний дохід (ЧОД) від здачі оцінюваного об'єкта внайми:
ЧОД = 334565,162 - 360 = 334205,162 руб.
.3.2 Метод прямої капіталізації
Оцінка з використанням загального коефіцієнта капіталізації
Оцінка коефіцієнта капіталізації, отримана за даних умов, наводиться нижче. ЧОД розраховується за ставкою дисконту 15%. Плата за комунальні послуги для всіх об'єктів-аналогів прийнята 2100 руб., Податок на майно - 360 руб. на рік. Коефіцієнт капіталізації (R 0 ) для об'єктів-аналогів знаходиться як відношення ЧОД до ціни продажу. Вагові коефіцієнти (K) розставлені залежно від ступеня схожості об'єктів-аналогів і оцінюваного об'єкта.
Об'єкти-аналогіСтоімость оренди, тис. руб. /Мес.Цена продажу, тис. руб.ЧОД, руб.в годR 0 К, Ваговий коеффіціентРасчетная величина, R 0 * Кул. Робоча, 45212 100232 4700,07650,40,03065-ї Армії, 7202 300254 6100,07930,60,0476 0 для оцінюваного об'єкта визначається сумою розрахункових величин, R 0 = 0,0782. Розрахуємо вартість об'єкта методом прямої капіталізації на основі отриманих д...
