и повернений орендодавцю в тому стані, в якому він був отриманий, з урахуванням нормального зносу або стані, що визначається договором (п. 1 ст. 622 ЦК України).
На думку Ю.А. Кочетковою, закінчення терміну оренди і ясно виражене намір орендодавець не продовжувати орендні відносини, призводять до того, що володіння орендаря стає незаконним. Вона вважає Не грунтовної в таких випадках посилання на ст. 622 ГК РФ, яка описує дії орендаря за межами терміну оренди, і, тим самим, нібито, що допускає ймовірність визнання його утримання законним. Вважаємо, що зауваження спірно, на практиці питання про нову угоду, в тому числі з урахуванням переважного права орендаря, може вирішуватися і вирішується вже після закінчення терміну оренди.
А оскільки саме володіння виникло на основі титулу, визнавати його незаконним можна. ЗК РФ (ст. 22) передбачено право орендаря передати свої права та обов'язки третім особам, якщо інше не передбачено договором оренди і якщо орендар повідомив про це орендодавця. Можливість передати право оренди земельною ділянкою без згоди орендодавця знаходиться в протиріччі з загальними положеннями про оренду, так як очевідно суперечить імперативній нормі п. 1 ст. ст. 391 ДК РФ, встановлює, що переведення боргу вимагає згоди кредитора. Ще менш зрозумілою (якщо говорити про юридичну кваліфікацію, а не про повсякденній мові) вираз «відповідальним за договором».
Вважаємо, пункт 5 ст. 22 ЗК РФ слід викласти в такій редакції: «5. Орендар земельної ділянки без згоди орендодавця може поступитися своє майнове право оренди іншим особам, у тому числі внести майнове право оренди в якості внеску в господарське товариство або пайового внеску у виробничий кооператив. Він вправі також за згодою орендодавця перевести свої права та обов'язки на третю особу з укладенням останнім договору оренди з орендодавцем; за відсутності згоди орендодавця спір вирішується судом ». У такому випадку немає порушення цивільного законодавства, а орендар отримує можливість повністю поступитися весь комплекс прав і обов'язків за договором. Необхідності ж знову відтворювати слова «в межах терміну оренди» немає, так як це питання вже врегульовано ГК РФ.
У юридичній літературі даний пункт ст. 22 ЗК РФ обгрунтовано піддається критиці. Так, Н.А. Сиродоевим висловлюється думка, що, якщо і можна погодитися з системою сповіщення (а не предварітельногосогласія), то не можна підтримати правило про автоматичний перехід всіх прав, обов'язків і відповідальності до нового обличчя в силу внесення орендних прав в якості внеску до статутного капіталу; в даному випадку фігура орендаря зберігається, на відміну від перенайма; Земельний кодекс (п. 5 ст. 22 ЗК РФ) спотворює зазначені відносини й фактично стирає відмінності, чітко визначені ГК РФ.
Відповідно до п. 2 ст. 22 ЗК після закінчення терміну оренди земельної ділянки його орендар має переважне право на укладення нового договору оренди, за винятком випадків, передбачених п. 3 ст. 35, п. 1. ст. 36 і ст. 46 ЗК РФ, тобто власники будівель і споруд, що знаходяться на земельній ділянці, мають переважне право купівлі або оренди земельної ділянки, в тому числі і перед його орендарем, а якщо земельна ділянка знаходиться в державній або муніципальній власності, то зазначені особи мають винятковий право на приватизацію земельних ділянок або висновок договору оренди. Примушування укласти договір можливе лише у випадках, коли порушення боржника виражається в пасивному ухиленні (відмову) від укладення договору; якщо ж відбуваються активні дії (наприклад, дана обов'язок порушується тим, що укладений договір з третьою особою), застосування даної міри виключається. Схиляється до надання дозволу ситуації і судова практика.
Безпосередньо до розглянутого повноваженням орендаря примикає і його право на переважний викуп земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, якщо власник прийняв рішення про продаж даної ділянки (п. 8 ст. 22 ЗК РФ).
. Підстави припинення оренди земельної ділянки
Стаття 46 ЗК РФ призводить підстави припинення оренди земельної ділянки.
Оренда земельної ділянки припиняється на підставах та в порядку, які передбачені цивільним законодавством.
Крім зазначених у п. 1 цієї статті випадків, оренда земельної ділянки може бути припинена за ініціативою орендодавця у разі:
при неналежному використанні земельної ділянки, а саме при:
використанні земельної ділянки з грубим порушенням правил раціонального використання землі, у тому числі якщо ділянка використовується не у відповідності з його цільовим призначенням або його використання призводить до суттєвого зниження родючості сільськогосподарських земель або значного погіршення екологічної обс...
