Найважливішою ознакою, якій повинен відповідати земельну ділянку для того, щоб він був визнаний нерухомістю і тим самим предметом угод, є те, що земельна ділянка повинна бути відповідним чином індивідуалізований. Іншими словами повинні бути визначені його розмір, межі і місце розташування. Територіальні межі земельної ділянки визначаються в порядку, встановленому земельним законодавством на основі документів, які видаються власнику державними органами по земельних ресурсів та землеустрою (п. 1 ст. 261 ЦК). Заходи з визначення місця розташування та меж земельної ділянки називаються межуванням.
Як і будь-який інший власник, власник земельної ділянки може здійснювати стосовно земельної ділянки правомочності володіння, користування, розпорядження. Проте здійснення цих правомочностей має певну специфіку.
Правомочності користування землею як елемент змісту права власності на неї означають закріплену законом можливість господарської експлуатації землі шляхом вилучення її корисних властивостей або отримання доходу від землі. У процесі використання?? емлі власник має право використовувати знаходяться на його земельній ділянці торф, прісні підземні води, водні об'єкти, зводити житло, виробничі чи інші будівлі та споруди, здійснювати перебудову або знесення, дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам з дотриманням вимог законодавства, здійснювати меліоративні роботи відповідно з природоохоронними вимогами.
На відміну від права користування фізичними та юридичними особами, користування землею публічними освіти не передбачає безпосереднє використання землі або, іншими словами, господарську експлуатацію землі. Правомочності користування полягають у привласненні частини земельної ренти і извлекаемой тими суб'єктами права, які безпосередньо використовують землю.
Слід зазначити, що будь-яка діяльність власника на земельній ділянці здійснюється в певному просторі - повітряному або підземному (так при споруді житлового будинку відбувається вторгнення і в той і в інший).
Правомочність розпорядження землею в його цивільно-правовому сенсі визначається як можливість визначення юридичної долі земельної ділянки, у тому числі шляхом купівлі-продажу, передачі у спадок, здачі в заставу, дарування, міни, передачі земельної ділянки або його частини як внесок до статутного фонду юридичних осіб, утворення спільної власності шляхом добровільного об'єднання земельних ділянок або земельних паїв.
Одним з неврегульованих є питання про недосконалість правового регулювання відносин, пов'язаних з виникненням та припиненням права власності та інших речових прав на земельні ділянки та з оборотом об'єктів нерухомості, розташованих на цій земельній ділянці. В цілому російське цивільне законодавство в тій частині, в якій воно покликане регулювати відносини власності на земельній ділянці і розташовані на них будівлі або споруди, інші об'єкти нерухомого майна та оборот цих об'єктів нерухомого майна, розглядає їх, з одного боку, як об'єкти самостійні і беруть участь в обороті цілком незалежно один від одного, для яких можуть бути встановлені різні правові режими, з іншого - як фізичні і юридично пов'язані один з одним види нерухомого майна.
Проголошена в ЗК (ст. 1) ідея єдиної долі земельної ділянки і міцно пов'язаних з ним об'єктів в рамках чинного законодавства нереалізована. Швидше цю ідею можна розглядати як далеку перспективу.
. Перш за все, слід зазначити, що їхній правовий режим різний. Так, на земельні ділянки на відміну від будівель і споруд крім таких речових прав, як право власності, право господарського відання, оперативного управління, сервітуту, поширюється також право постійного (безстрокового) користування і довічного успадкованого володіння (слід зазначити, що за чинним земельним законодавством не можна надавати земельні ділянки на підставі права довічного успадкованого володіння, однак якщо зазначене право виникло до набрання чинності нового ЗК РФ, воно зберігає свою силу).
. Оборот земельних ділянок піддається значному кількістю обмежень і винятків, які не характерні для об'єктів нерухомості, розташованих на них.
. Крім того, згідно п. 1 ст. 271 ЦК, якщо із закону, рішення про надання землі, що знаходиться в державній або муніципальній власності або договору не випливає інше, власник будівлі або споруди (в якості якого може виступати будь-який суб'єкт цивільного права) має право постійного користування частиною земельної ділянки, на якій розташоване це нерухоме майно. У той же час відповідно до п. 1 ст. 20 ЗК в постійне користування земельні ділянки надаються тільки державним і муніципальним установам, федеральним казенним підприємства, а також органам державної влади та органам місцевого самоврядування. Т. о., Виникає протир...
