іччя між земельним та цивільним законодавством.
. Слід також враховувати ту обставину, що для окремих видів угод з будівлями і спорудами встановлено особливий правовий режим, який не поширюється на земельні ділянки. Так, згідно з п. 2 ст. 651 ЦК договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації. Відносно оренди земельних ділянок такого правила немає.
. Навіть у рамках цивільного законодавства існує різний правовий режим щодо зазначених об'єктів. Так, згідно з п. 3 ст. 552 ГК продаж будівлі, розташованої на земельній ділянці, що належить продавцю на праві власності, можлива без одночасного продажу тому ж покупцеві земельної ділянки, а відповідно до ст. 69 ФЗ Про іпотеку raquo ;, іпотека будівлі або споруди без одночасної іпотеки земельної ділянки, на якій воно знаходиться, не допускається. При цьому згідно зі ст. 35 ЗК забороняється відчуження земельної ділянки без відчуження знаходяться в ньому будівель і споруд, якщо ділянка й будівлі (споруди) належать одному власнику.
В якості виходу із ситуації пропонується закріпити норму, відповідно до якої, як тільки земельну ділянку і все, що на ньому перебуває, стане власністю однієї особи, закон повинен оголосити про необхідність злиття двох об'єктів нерухомості в один - земельну ділянку. З такою пропозицією навряд чи можна погодитися. Як вже було зазначено вище, оборотоздатність земельних ділянок набагато нижче оборотоспособности нерухомості, розташованої на ньому.
Таким чином, власник необоротоспособного земельної ділянки позбавляється права розпорядитися нерухомістю, знаходиться на цій земельній ділянці.
Більшої уваги заслуговує пропозиція ввести нове речове право, що одержало назву обмеженого володіння земельною ділянкою, яке повинно мати такими характеристиками:
а) зазначене право встановлюється щодо земельної ділянки лише у випадках, зазначених у законі, якщо власник будівлі (споруди) не має ніякого іншого права на земельну ділянку, на якій розташовано належне йому будинок; при цьому суб'єктом права обмеженого володіння може бути тільки власник будівлі;
б) право обмеженого володіння встановлюється на всю земельну ділянку, на якій знаходиться будівля, а не на яку-небудь його частину;
в) дане право являє собою право користування ділянкою, на якій розташована будівля, а також право володіння ним тільки в тій мірі і в тих межах, в яких це необхідно для користування будівлею;
г) право обмеженого володіння є платним;
д) власник будівлі і власник земельної ділянки має право за угодою визначати і уточнювати умови володіння і користування земельною ділянкою, в тому числі змінювати розмір плати;
е) на вимогу власника будівлі або власника земельної ділянки суд вправі визначити і уточнювати умови обмеженого володіння, в тому числі змінювати розмір плати;
ж) право обмеженого володіння припиняється в разі придбання власником будівлі іншого права (речового або зобов'язального) на земельну ділянку, на якій розташована будівля;
з) право обмеженого володіння припиняється з моменту припинення існування будівлі як об'єкта цивільних прав;
і) дане право може бути припинена в разі примусового вилучення земельної ділянки.
Глава 2. Договір оренди земельної ділянки
. 1 Поняття договору оренди земельної ділянки. Умови договору
Договір оренди (договір майнового найму) - це самостійний вид цивільно-правового договору, відповідно до якого одна сторона (орендодавець) зобов'язується надати іншій стороні (орендареві) майно у тимчасове володіння та (або) користування на певний строк за плату. Він є родовим поняттям по відношенню до деяких іншими договорами і відноситься до числа основних видів цивільно-правових відносин, класичних договірних інститутів, відомих цивілістиці з часів Стародавнього Риму.
Кардинальні зміни в політичній, соціально-економічного та культурного життя нашої країни в кінці 80-90-х рр. зумовили перегляд існували правових відносин у суспільстві, в тому числі і в регулюванні відносин з передачі майна у тимчасове користування і володіння. Процеси демократизації в області економіки торкнулися орендні відносини одними з перших.
Це знайшло своє відображення в значному розширенні кола об'єктів оренди, багато з яких раніше були виключені з цивільного обороту і не могли бути такими. До них ставилися підприємства, інші виробничо-господарські комплекси, земельні ділянки та ін. Також розширені права учасників цих відносин: їм надано більше свободи, як у виборі партнерів, так і в узгодженні умов оренди, зня...
